02 de enero de 2019
02.01.2019
Espacio abierto

Muy compleja y relevante: así es la nueva ley hipotecaria

02.01.2019 | 20:30
Muy compleja y relevante: así es la nueva ley hipotecaria

La Comisión de Economía del Congreso ya ha hecho su trabajo al aprobar el texto que ahora requerirá del trámite de aprobación parlamentaria para dar luz legislativa a la que será la Ley de Crédito Inmobiliario, que tratamos coloquialmente como la «nueva ley hipotecaria» y que se presenta como necesaria y urgente.

Se trata de una Ley muy compleja técnicamente y de especial relevancia social y económica. Traspone al ordenamiento jurídico español la Directiva comunitaria del 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial de cara a un futuro mercado europeo de productos financieros minoristas.

La necesidad de la nueva ley hipotecaria -se dice- no viene propiciada únicamente por las entidades financieras, a pan y cebolla judicial actualmente por la masiva declaración de múltiples cláusulas abusivas. Entre ellas, la más destacable por dañina en cuanto que les bloquea en la ejecución forzosa y subasta de los inmuebles dados en garantía es la de vencimiento anticipado. Ahora, quedan vetados de poder ejecutar la totalidad de la obligación ante el impago mantenido de sus cuotas. Mas bien -se sostiene- la nueva norma busca dar estabilidad y seguridad jurídica a nuestro sistema financiero, determinante en la economía nacional.

Conviene descender al precedente histórico y legislativo, que lo constituyó la Ley Hipotecaria de 1861, siendo destacable su Exposición de Motivos. En ésta, D. Pedro Gómez de la Serna confesó sus fines y objetivos que -como verán- podríamos compartir hoy, estos fueron: garantizar suficientemente la propiedad, ejercer saludable influencia en la prosperidad pública, asentar sobre sólidas bases el crédito territorial, dar actividad a la circulación de la riqueza, moderar el interés del dinero y facilitar su adquisición a los dueños de la propiedad inmueble, y asegurar debidamente a los que sobre esta garantía prestan sus capitales.

Fue en la etapa de los gobiernos de la Unión Liberal, en el Reinado de Isabel II, cuando se presentó como novedad legislativa, que lo era, como urgente e indispensable para la creación de bancos de crédito territorial, para dar certidumbre al dominio y a los demás derechos en la cosa, para poner límites a la mala fe, y para liberar al propietario del yugo de usureros despiadados.

Nuestra vigente Ley Hipotecaria se aprobó por Decreto de 8 de febrero de 1946 y está en vigor desde el 19 de marzo de ese mismo año, convirtiéndose desde entonces en un pilar jurídico clave para la economía de nuestro país y su sistema financiero, con el establecimiento de los principios fundamentales del sistema hipotecario. Se trata de un texto refundido que armonizó la Ley de 1909 y la de 30 diciembre de 1944, introduciendo esta última modificaciones considerables referentes a las normas sustantivas del régimen inmobiliario y al estatuto orgánico y a la organización territorial de los Registros; y se complementó y desarrolló con el Reglamento Hipotecario aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.

Tras su aprobación, la concesión generalizada de créditos inmobiliarios vino motivada y respaldada por la especial protección jurídica que nuestro sistema les otorgaba, entre otros mecanismos jurídico-legales, con el ágil y seguro procedimiento de ejecución hipotecaria, de modo que ante el impago del préstamo el acreedor hipotecario realizaba mediante subasta el bien inmueble dado en garantía.

Podemos afirmar que conformó un sólido y estable sistema hipotecario, siendo la seguridad jurídica uno de sus pilares fundamentales, que impulsó la concesión de créditos inmobiliarios, caracterizados por tipos de interés más bajos y plazos de amortización más largos y constituyó un importante estímulo para la economía nacional, funcionando como un reloj suizo. Y todo ello con el incuestionable e inquebrantable respaldo judicial hasta su crisis provocada por el efecto de la reciente Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea con su posición certera sobre la abusividad de determinadas cláusulas de los contratos bancarios celebrados con consumidores. Y, previamente, por la pérdida del valor inmobiliario propiciado por la crisis económica que azotó el sistema económico financiero en el año 2008 y sigue -aunque se niegue- flagelando la economía.

La declaración de nulas por abusivas de las cláusulas de vencimiento anticipado del Tribunal Europeo ha bloqueado procesalmente a los acreedores financieros.

La medida y reformulada Ley de Crédito Inmobiliario pretende ser la herramienta que vuelva a dotar de la necesaria seguridad jurídica al crédito con garantía real. Las entidades de crédito esperan con anhelo dicha nueva regulación que esperemos sea justa y equilibrada jurídica y socialmente y que no ocurra como tantas otras veces en las que solo gana la banca.

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