La financiación del urbanismo. Diez argumentos para la reflexión

1º) La ciudad, como sistema urbano y base de su vida social, comporta la disposición de servicios y espacios dotacionales públicos de relación vecinal, tales como calles, zonas verdes y equipamientos públicos (sanitarios, educativos, culturales etc.), dotaciones que se determinan, obviamente, en función de los habitantes y usuarios que generan los usos privativos que el planeamiento establece (viviendas, comercios, industrias etc.).

2º) La vieja cuestión del Urbanismo hispano siempre ha pivotado sobre la forma de financiar la obtención de esos suelos públicos, suelos dotacionales que deben ser obtenidos con destino al uso y dominio públicos para satisfacer las demandas sociales que los vecinos requieren.

3º) Esta cuestión, en sus base conceptuales, ya está resuelta desde hace más de 150 años en la Ley de Ensanche de las Poblaciones de 1.864, que estableció (y sigue manteniendo) que dichos suelos deberán ser obtenidos gratuitamente por la Administración con cargo a las plusvalías que conllevan los derechos edificables que se atribuyen a los afortunados propietarios de suelo recalificado por el planeamiento, conformándose así el conocido principio de reparto de cargas y beneficios, principio básico del viejo sistema urbanístico español.

4º) Sin embargo, el auténtico problema del Urbanismo patrio se encuentra en la nula aplicación de dicho principio en la «ciudad consolidada» (suelo Urbano). En ella, por causa de la preexistencia de un escenario sorprendentemente espurio, los derechos edificables son apropiados directamente por los titulares del suelo recalificado, mientras que los servicios y suelos dotacionales públicos deben ser obtenidos mediante expropiación por la Administración. Es decir, se actúa en explícito fraude de ley al «patrimonializar el beneficio y socializar la carga» propiciando un proceso especulativo impropio que enriquece injustamente a los titulares de suelo, mientras que «sangra» inmisericordemente a la Administración mediante la aplicación de las denominadas «expropiaciones rogadas», vulnerándose flagrantemente el principio de reparto cargas y beneficios.

5º) A pesar de ello, algunos opinantes consideran que el Urbanismo debe ser financiado mediante la aplicación de recursos públicos con cargo a impuestos y tributos, propiciando así de manera indirecta (y seguramente involuntaria) el «blanqueo» del indeseable modelo especulativo señalado.

6º) Su justificación se basa en que la «ciudad consolidada» no produce plusvalías que puedan aplicarse a la obtención de las dotaciones sociales requeridas al partir de la cuestionable hipótesis de que la ciudad se encuentra en stand by, ya que su proceso de crecimiento urbano se ha paralizado, cuando no «ha llegado a su término». Pues bien, sin perjuicio de la crisis demográfica ocasionada por la drástica caída de la natalidad yde las nuevas formas de familia, desconocer la presencia de los procesos de renovación urbana que se vienen produciendo en las áreas centrales de nuestras ciudades, ignorar los de regeneración urbana en las áreas suburbanas y periféricas (con los procesos de gentrificación aparejados) y, finalmente, no detectar las considerables plusvalías que estos procesos generan es aún mucho más preocupante.

7º) Precisamente en esas áreas, y sobre todo en las centrales, es donde se producen las promociones inmobiliarias de más altos precios de venta (en València alcanzan, e incluso superan ampliamente los 4.000 €/m2t, cuando los costes de construcción oscilan alrededor de los 1.100 €/m2t) y en las que ha aparecido una «burbuja del alquiler» socialmente indeseable y aparentemente imparable si no se adoptan decididas medidas públicas que lo impidan.

Por tanto, ¿cómo se puede mantener que en la «ciudad consolidada» no se producen plusvalías? Es en ella donde el ciclo de la especulación inmobiliaria termina su proceso. Ningún ciudadano progresista podrá justificar que el diferencial de precios entre el de venta y el de construcción de una vivienda (más del 300%) se patrimonialice «gratuitamente» por los titulares de suelo, mientras que el coste de los suelos dotacionales se carguen a las precarias arcas públicas.

8º) La dinámica histórica propicia que la ciudad «no se pare» y que continúe transformándose indefinidamente. Afortunadamente, el mantra del «fin de la historia» de Fukuyama se ha mostrado claramente erróneo. De hecho, continuamente se vienen produciendo dentro de la «ciudad consolidada» actuaciones de transformación urbanística (las denominadas Unidades de Ejecución) y numerosas modificaciones del planeamiento que comportan cambios de uso con relación a los establecidos, con o sin incremento de edificabilidad (v. gr. cambio de residencial o industrial a comercial, hotelero, oficinas etc.) conformando, así, las denominadas Actuaciones de Dotación o Complejos Inmobiliarios. También se producen concretas operaciones de Reforma Interior o de Regeneración Urbana, actuaciones que generan amplias, y, en ocasiones desproporcionadas plusvalías que terminan en la butxaca del propietario, mientras que los costes dotacionales que ellas generan se trasladan al bolsillo de los contribuyentes.

9º) En definitiva, claro que el Urbanismo debe financiarse con las plusvalías que el mismo genera si no queremos seguir manteniendo el sistema especulativo y espurio que hasta ahora venimos sufriendo. De hecho, como último argumento de peso procede señalar la regulación establecida en el artículo 47 de la Constitución en el que se expresan dos mandatos irrenunciables: el dirigido a los poderes públicos a impedir la especulación del suelo (es decir, a acotar los beneficios de la promoción inmobiliaria a límites razonables) y el establecimiento del deber público a participar en las plusvalías que genera el planeamiento (a aplicar las plusvalías adicionales que superen los límites razonables en el propio proceso de urbanización). En síntesis, es obvio y obligado que «el Urbanismo pague el Urbanismo».

10º) Por tanto, procede aplicar responsable y diligentemente los nuevos instrumentos jurídico-urbanísticos de carácter redistributivo que las recientes leyes estatal y valenciana nos ofrecen, técnicas dirigidas a terminar con el espurio y especulativo escenario actual que prioriza los intereses de la propiedad del suelo frente al interés general que expresa de manera incuestionable la Constitución. Asimismo, los escasos recursos públicos existentes deberán destinarse a otras actividades sociales o a la ejecución de servicios públicos que no generen plusvalías (sanidad, educación etc.), abandonando, de una vez por todas, las impropias y ya innecesarias expropiaciones rogadas por razón del Urbanismo. La recuperación social, democrática y sobre todo sostenible de la ciudad existente dependen de ello.