En los últimos meses los medios de comunicación se han hecho eco de la enésima reforma que se prepara para regular el mercado del alquiler en España. Tirios y troyanos están enzarzados en un debate sobre la conveniencia de regular, animar o desregular el mercado. Un tema espinoso en un país que, dada su idiosincrasia y su estructura económica, prefiere ser propietario a inquilino. En este momento de concentración de la actividad económica en las grandes ciudades, sueldos bajos y empleo inestable, la posibilidad de compra de una vivienda es inviable mientras que, en determinados lugares, alquilar es prohibitivo. Las diversas leyes no han resuelto el problema y se legisla sin tener en cuenta las características socioeconómicas que envuelven el mercado de la vivienda. Pocas promociones se realizan para destinarlas al alquiler estable. La mayoría de viviendas en alquiler proceden de herencias, cambios de domicilio y de ahorradores que han visto en la propiedad un valor refugio para sus ahorros, pero que no tienen una especial vocación como arrendadores.
Las leyes de arrendamientos urbanos intentan un equilibrio entre los derechos de arrendadores y arrendatarios. En la práctica, el arrendador teme que el arrendatario deje de pagarle el alquiler, le destroce la propiedad o bloquee su disposición cuando lo necesite. Por su parte, el arrendatario teme que el arrendador no cumpla con sus obligaciones de mantener la propiedad en condiciones, que le falle el trabajo y no pueda pagar las mensualidades o que el propietario quiera disponer de la propiedad. Para el arrendatario verse en la calle siempre supone un problema, pues se enfrenta a tener que elegir entre una vivienda peor pagando lo mismo o tener que pagar más por una vivienda parecida. Arrendador y arrendatario se encuentran, a veces, en encrucijadas de difícil solución.
La problemática afecta a dos derechos humanos, el derecho a la vivienda y el derecho a la propiedad privada. Cuando ocurre una colisión entre derechos, la solución no puede ser dar preferencia a uno sobre otro. La misma declaración universal en su artículo 30 establece que el cumplimiento de cualquiera de sus prescripciones no puede ser a costa de alienar otras. La única opción en estos casos es delimitar muy bien el contenido de los derechos y regular el uso y disfrute de los mismos. Las soluciones que proponen la desregulación del mercado del alquiler dejan en precario a los arrendatarios más pobres y a los pequeños propietarios. Por otro lado, la limitación del precio del alquiler conculca el derecho a la propiedad privada y disminuye la oferta a las personas con recursos más precarios. La opción de dar alicientes a los arrendadores, para que ellos mismos contengan el precio del alquiler, solo será efectiva mientras los beneficios se consideren suficientes; lo que supone una tímida regulación que queda también al albur del mercado.
Es necesario disponer de un mercado estable y regulado que garantice los derechos de propietarios e inquilinos y que sea suficientemente grande para poder influir en el resto del mercado de la vivienda. Algunas iniciativas, tanto de la Conselleria de Vivienda como del Gobierno de España, van en la buena dirección: la oficina de información sobre alquileres, la reserva de plazas de alquiler en la producción de viviendas sociales o el sistema de tanteo y retracto para la adquisición de inmuebles que agranden ese mercado regulado. Pero estas medidas son muy tímidas y, si no se adoptan otras, será muy difícil obtener los efectos necesarios.
La solución no pasa, como hasta ahora, por la construcción de promociones públicas generadoras de barrios que, a la larga, se transforman en conflictivos. Hay otras medidas que se pueden aplicar que acelerarían la creación de ese espacio regulado; algunas de ellas llevan años funcionando en lugares tan poco sospechosos de intervencionismo como Nueva York. Entre ellas, dirigir el planeamiento urbanístico para que, en toda nueva construcción de viviendas, un porcentaje deba estar destinado al alquiler regulado. Otra opción sería la creación de agencias públicas, privadas o mixtas, que gestionen y administren dichas viviendas y que dispongan de fuerza ejecutiva suficiente para mantener un arbitraje efectivo entre propietarios e inquilinos.
Particulares y organizaciones de la sociedad civil, como la Fundación Novaterra, trabajan en la creación de proyectos que liguen alquiler y trabajo. Proyectos que intentan captar, administrar, gestionar y mediar en bolsas de alquiler estable y social. No obstante, es necesario que las fuerzas políticas se pongan de acuerdo para dar soporte legal a este tipo de iniciativas. De no hacerlo así, corremos el riesgo que la famosa ‘mano invisible’ del mercado libre vuelva a crear, cuando no a ensanchar aún más, las crecientes desigualdades sociales y económicas de este sector.
