Opinión | Apuntes de urbanismo

Incertidumbres sobre las medidas de reconstrucción de la dana

El reciente Decreto Ley 20/2024 de 30 de diciembre del Consell (DL-20/24) entre las medidas urgentes que establece para la reconstrucción de los daños producidos por la dana, regula como novedad los Proyectos de Reconstrucción Local, (PRL), que posibilitan la «implantación de viviendas residenciales de nueva construcción en solares municipales vacantes no ejecutados, calificados como equipamiento».

Es decir, mediante una excepcional recalificación urbanística se permite sustituir el uso de equipamiento público previsto originariamente por el planeamiento vigente por el uso residencial privativo con la finalidad de generar una oferta de nuevas viviendas que satisfaga la demanda de los vecinos que han perdido su vivienda habitual tras la dana.

Previamente procede señalar que esta regulación nada tiene que ver con la establecida en el Texto Refundido de la Ley valenciana de Ordenación Territorial, Urbanística y Paisaje vigente, (Trlotup), que prevé la disposición, también en las parcelas calificadas como equipamientos, de viviendas denominadas ‘Residenciales Dotacionales’ pero que son «viviendas-alojamientos» de uso y dominio públicos y, por tanto, inajenables y sólo sujetables al alquiler temporal por la Administración a precios asequibles socialmente para determinados colectivos necesitados.

De hecho, los PRL se establecen innovadoramente en el artículo 4 del DL-20/24 como viviendas de nueva construcción, susceptibles de ser calificadas como de protección pública (VPP) o de renta libre (VRL) pero siempre de carácter patrimonial y uso privativo, pudiendo ser, por tanto, enajenables y adjudicables a cualesquiera vecinos necesitados de las mismas.

No obstante, su escueta regulación jurídico-urbanística en un solo artículo le confiere un desarrollo técnico excesivamente limitado, lo que implica incertidumbres por los «importantes vacíos procedimentales» que indudablemente dificultarán su aplicación y comportarán una inseguridad jurídica indeseable que puede frustrar los eventuales efectos que la medida persigue.

En concreto, entiendo que deberían ser reguladas complementariamente las siete determinaciones esenciales siguientes:

1ª). El procedimiento de desafectación del genuino carácter demanial (uso y dominio público) del equipamiento establecido por el planeamiento y la nueva afectación al carácter patrimonial propio de las viviendas privativas a construir, si bien y obviamente, previa constatación de la innecesariedad de utilización inmediata del suelo destinado al uso de equipamiento previsto por el planeamiento vigente que se va a suprimir.

2ª). La regulación de la actuación de dotación que se deriva de la atribución de la edificabilidad lucrativa correspondiente a las nuevas viviendas (ex arts. 35.1-i) y 36.4 Trlotup) y determinación de la carga y del deber urbanístico que la misma genera: cesión de suelo dotacional (en este caso, suma del suelo del equipamiento suprimido más el adicional derivado del incremento de edificabilidad, ex art. 67.3 Trlotup) y asunción del porcentaje público de plusvalías derivado del mayor valor del suelo ocasionado tras la recalificación (ex art. 82.1 Trlotup).

3ª). El aplazamiento a tres años máximo (art. 4.4 del DL-20/24) para materializar el levantamiento de la carga y la satisfacción del deber urbanístico señalados, exigiría determinar la compensación económica legal equivalente al valor de los mismos (ex art. 36-7 TRLOTUP) con la preceptiva finalidad de garantizar la prestación jurídico-urbanística y económica diferida.

4ª). La determinación de la modalidad de promoción y ejecución del PRL, bien por la iniciativa pública, bien por la privada o, en su caso, en régimen de colaboración público-privada. No obstante, teniendo en cuenta que se parte del supuesto que el suelo ya es público (municipal), la opción idónea y más adecuada se manifiesta en la gestión directa por empresa Pública (¿la EVha (Entitat valenciana d’habitatge i sòl)?) dada su mayor agilidad y eficacia (por ejemplo, la innecesariedad de seleccionar un empresario privado) y disposición de menores costes de producción (beneficio empresarial cero y financiación pública del IVEF, ICO etc.).

5ª). La regulación del procedimiento de adjudicación de las nuevas viviendas construidas, debiendo contemplar, en principio, los siguientes requisitos:

a). Selección del eventual adjudicatario en un registro público de demandantes que integre aquellos que han perdido la vivienda familiar habitual y/o no dispongan de la posibilidad de rehabilitarla o reconstruirla.

b). Determinación de criterios de adjudicación objetivos, tales como la consideración de la urgencia y perentoriedad personal en la ocupación de la vivienda, la proximidad de la originaria a la nueva vivienda etc. etc.

c). Valoración económica de la finca originaria que el potencial adjudicatario deberá entregar al ayuntamiento y de la nueva vivienda construida «a precio de coste» (incluida la compensación económica señalada en la Ordinal 3ª anterior) con la finalidad de realizar «la permuta» por el PRL.

6ª). Realización de balance comparativo entre ambas valoraciones, determinándose la eventual diferencia entre ellas y procediendo a aplicar, en ese proceso, las ayudas y compensaciones públicas que, en su caso, se hubieran establecido para paliar los desastres económicos materiales ocasionados por la dana.

En definitiva, de lo expuesto se deduce la pertinencia de completar la sucinta y precipitada regulación establecida en el art. 4 del DL-20/24 con disposiciones reglamentarias que posibiliten su correcta aplicación y poder satisfacer, así, los deseados objetivos que su regulación persigue.

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