Vivienda: regreso a 2006

El otro día una plataforma inmobiliaria de ofertas de pisos me defendió sin despeinarse que la vivienda va a seguir subiendo en Valencia tras registrar un incremento del “29 % el último año”. Cuando yo traté de explicarle que el mercado inmobiliario, según coinciden todos los datos oficiales y las asociaciones inmobiliarias, se ha frenado con un desplome de ventas del 10 % en el último año y un incremento de la oferta de pisos del 25 % a pesar de la demanda insatisfecha, desde la plataforma seguían como un disco rayado insistiendo en que el precio va a seguir subiendo aunque probablemente al 10 %. Todo en orden. Circulen.

Por el contrario, la plataforma de referencia en el mercado ya ha comenzado a reconocer que el precio de oferta de los pisos está bajando en los mercados más recalentados.

Antes de que nos volvamos todos locos con las cifras hay que ver qué está pasando. Es una situación que a mí me recuerda exactamente a la burbuja de 2006 donde se fijaban los precios de manera absurda en función de lo que hacía nuestro vecino. Y créame, sé de lo que hablo porque yo también entré en ese juego especulador.

Expectativa

Hace una semana contactó conmigo un chaval de poco más de treinta años al que se le ha metido en la cabeza vender su casa. Ya avanzo que a mí me parece un disparate la operación, pero cada uno hace con su patrimonio lo que quiere. El caso es que el chaval, que me dio la sensación de que era buena gente, me preguntó si era un buen momento para vender o se esperaba. Su idea es doblar el dinero que pagó por su casa hace seis años.

Atención a los detalles. Me explicó que en 2020 compró su vivienda de poco más de 80 metros cuadrados útiles por 150.000 euros en un barrio situado a quince minutos andando del centro de València y que conozco bien porque es el mío.

Lo primero que hice fue decirle que no se flipara con el precio porque las casas sobrevaloradas no se están vendiendo. Él me contestó que pide 360.000 euros por un piso de 90 metros (construidos) con una habitación. Esa operación, si sale, se le va a ir al comprador por encima de los 400.000 euros por los impuestos y gastos como el de la inmobiliaria. ¿Tiene sentido para un piso de una habitación que no está en la zona premium del Cap i Casal?

Locura de 2006

Y ahora me voy a desnudar yo. El ejercicio mental que ha llevado a este chaval a poner su casa en venta por 360.000 euros es el que me llevó a mí a hacer lo mismo en 2006. Yo había comprado una casa en 2000 por 72.000 euros para reformar y tras adecentarla me contagié de la locura de la burbuja de 2006.

Vi cómo mi vecino de arriba vendió su casa aparentemente en dos semanas por 300.000 euros y yo pensé que la mía era mejor y como mínimo debía sacar 330.000 euros.

El tiempo me confirmó que aquella valoración, que hice por mi cuenta y sin tener en cuenta la opinión de los expertos, era un absoluto disparate. La casa estuvo un año en venta y al final conseguí cerrar la operación tras rebajar 78.000 euros por el camino. Vamos, se me puede calificar de fenómeno. O mejor de suicida. Y tuve suerte porque lo que vino después fue el colapso del mercado y no la habría colocado ni por 100.000 euros.

Gurús

Todo esto viene al caso por los gurús que dicen que no estamos en una burbuja pese a que algunas plataformas alardean de subidas de precio del mercado del 29 % (ese dato tampoco me lo creo). ¿Qué está pasando? Que la gente se ha flipado con los precios bajo el mantra de que la vivienda nunca baja y de que su vecino la tiene en venta muy cara. Sí, la tiene en venta, pero no la vende. Una cosa es el precio de oferta y otra el de venta.

Y voy a seguir con el ejemplo de la casa que vendí. Y prometo que esto es real. Tras cerrar la venta por 252.000 euros tuve un problema de filtraciones del vecino de arriba que tenía que resolver antes de entregar las llaves a la nueva propietaria. Allí conocí al señor que había conseguido el piso de mi vecino.

Era un prestamista que se quedó por 150.000 euros la casa por el impago de una deuda que el hijo de mi vecino contrajo para un negocio fallido de compra de madera en África. Vamos, que yo fijé el precio de mi casa en función de una valoración errónea.

Burbuja inmobiliaria

Sé que el origen de la burbuja es diferente. En 2006 había un exceso de crédito y ahora hay un exceso de demanda. Pero el resultado es el mismo: precios que están hiperdesajustados con la capacidad real de compra. Por mucho que te puedas empeñar en que tu casa vale más de 350.000 euros, si el comprador no te los puede pagar la llevas clara.

Y en estos momentos una de cada tres operaciones no pasa ni el primer filtro bancario (no se llegan a estudiar) porque la tasa de esfuerzo en ciudades como València es del 44 %. Así están las cosas, mientras algunos no se han enterado de que la música se ha apagado. Como en 2006.

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