L a RAE define el término burbuja como un «proceso de fuerte subida en el precio de un activo, que genera expectativas de subidas futuras no exentas de riesgo». La palabra burbuja es un término maldito en el sector inmobiliario por la crisis que ha sufrido. La banca se apresura a descartar que se esté produciendo una nueva burbuja, pero hay voces que comienzan a alertar del excesivo recalentamiento de los precios que impiden que la mitad del mercado pueda comprar. La Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval) cree que «estamos muy cerca de los fatídicos años 2006 y 2007 en los que todo se vendía. Ya se empieza a ver entidades que financian el 100 %». El precio medio por metro cuadrado ha subido en las capitales un 8,87 % en València, un 7,43 % en Alicante y un 7,41 % en Castelló. Sin embargo, el incremento en algunos barrios de València es mucho más acentuado. En Benimaclet, según datos de Asicval, los pisos han subido en doce meses un 59 % al pasar de 119.412 euros a 189.979 euros, en los Pobles del Sud un 33 %, en Campanar un 24 %, en Algirós un 23 % y en Extramurs un 16,9 %. Al mismo tiempo, el precio de los alquileres se ha disparado (el coste medio en València ronda los 800 euros). En este contexto, los agentes de la propiedad y las inmobiliarias advierten de que entre el 40 y 50 % de los posibles compradores no pueden acceder a una vivienda en propiedad porque no disponen de los «cincuenta mil euros necesarios para hacer frente a la entrada».
El presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, descartó el lunes que el sector inmobiliario esté experimentando una nueva burbuja. En la presentación de resultados de la entidad explicó que las estadísticas de compraventa de viviendas y de concesión de hipotecas están muy alejadas de los máximos registrados antes del estallido de la crisis hace once años. Sin embargo, las inmobiliarias inciden en que los precios se han disparado. «El problema es que la gente no puede pagar lo que se está pidiendo. La mayoría de las familias no puede hacer frente a los gastos iniciales porque carecen de capacidad de ahorro. Para que haya menos riesgo de burbuja es necesario que salga más oferta de pisos», alerta Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana. «Un 40 % de nuestros clientes no pueden acceder a la compra», insiste.
Solvia, al igual que Bankia, no cree que estemos ante una burbuja. «Se habla de burbuja cuando aparecen componentes especulativos y se producen subidas anormales, alejándose del valor real de los activos. En 2012 los precios se acomodaron a lo que el consumidor podía pagar y es lógico que ahora que la economía se empieza a recuperar los costes crezcan y en las zonas de alta demanda se tensionen un poco», señala Alfredo López, director territorio de Solvia Este. Begoña Longás, decana del Colegio de Registradores de Valencia, tampoco considera que la situación sea equiparable a la de hace diez años. «Los precios de los pisos todavía están un 20 % por debajo de los de 2007 y los bancos están dando como media el 75 % del valor de tasación. Esto provoca que la gente que va a comprar necesite unos ahorros importantes. La ventaja es que no se está produciendo un sobreendeudamiento».
Vicente Díez, portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) de València, opina que hay diferencias con la situación de 2007 y 2008 porque el crédito no fluye con la misma alegría, pero también existen similitudes preocupantes. «Con lo alquileres tenemos un gran problema porque hay mucha demanda y poca oferta. Esto ha provocado una subida exponencial de los precios. A mí no me gusta hablar de burbuja porque no creo que vaya a estallar. Los pisos de alquiler ahora cuestan en València 800 euros y pueden caer en el futuro a 750 euros, pero no veo que lleguen a 400 euros. En la venta ha cambiado la financiación. Los bancos solo financian el 80 % (aunque algunos ya llegan al 100 %). Esto está provocando que muchas personas no puedan acceder a la compra porque no tienen ahorros». Díez admite que «la subida de precios en el último año no es razonable. Algunos en el sector sí que hablan abiertamente de burbuja. Lo cierto es que entre el 40 y el 50 % de nuestros clientes no pueden comprar. La gente joven está dedicando entre el 50 y el 60 % de su salario a pagar el alquiler. ¿Cómo ahorra para poder pagar la entrada del piso? La solución es difícil porque los bancos no van a financiar más del 80 % de la compra».
Un segundo problema que va a impedir la bajada de los precios a corto plazo es que los fondos de inversión que han comprando los mejores solares de València los han pagado al doble de lo que costaban hace dos años, y los costes de la mano de obra se están disparando. Fuentes del sector aseguran que el metro cuadrado de los pisos que se están construyendo en Malilla (frente a La Fe) o en Quatre Carreres va a costar como mínimo entre 2.200 y 2.400 euros para que los números cuadren y estas grandes promotoras puedan obtener un15 % de beneficio (que es el margen con el que trabajan). Esto implica que un piso de 100 metros va costar entre 220.000 y 240.000 euros (más gastos).
El portavoz de los Agentes de la Propiedad de València asegura: «hay determinados pisos que va a ser muy difícil que se vendan. La obra nueva sale a un precio excesivamente elevado. Creemos que hay promociones que se ofertan ahora y no se van a llegar a construir porque la gente no puede pagar esos precios. No es lo mismo comprar una vivienda por esos precios en el centro de València o en la playa que en Patraix o La Fe».
