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Préstamos con pies de plomo

La banca está concediendo créditos para la construcción con mucha prudencia tras el trauma del estallido de la burbuja inmobiliaria. Las entidades exigen a los promotores que tengan el suelo comprado, un nivel de preventas del 50 % como mínimo y auditan todos los gastos

Préstamos con pies de plomo M. Á. Montesinos

Los bancos han vuelto a conceder crédito a las promotoras, aunque con mucha prudencia tras la larga travesía en el desierto por el estallido de la burbuja inmobiliaria. Las entidades financieras quieren aprovechar la recuperación del sector en la Comunitat Valenciana (principalmente en Alicante y Valencia) y buscan el negocio inducido de las hipotecas de los compradores de estas viviendas. El año pasado, el sector concedió en España 10.000 millones de euros de financiación nueva, ligeramente por encima de los 8.500 millones de 2017. Este año el volumen podría alcanzar los 11.000 millones de euros. Los promotores valencianos aseguran que las condiciones de los créditos no tienen nada que ver con las de la época de la burbuja. «Ahora no se financia la compra de suelo, exigen un nivel de preventas de entre el 50 y el 70 % y durante toda la obra fiscalizan los trabajos con empresas externas de monitorización», advierten. Los tres bancos que más crédito promotor están dando en España son CaixaBank, Sabadell y Santander, que en 2018 concedieron 7.100 millones de euros. Bankia ha sido el último gran banco en entrar en este segmento del negocio ya que tenía vetado por Bruselas conceder préstamos hasta el año pasado tras el rescate de 22.000 millones efectuado en 2012. La entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri formalizó el año pasado créditos por 450 millones de euros. Dentro de la banca mediana, las entidades más fuertes son Bankinter, que solo financia promociones de primera vivienda, y Abanca.

La prudencia de los bancos españoles a la hora de conceder préstamo complica el negocio de los pocos promotores valencianos que han sobrevivido a la crisis (el 95 % han desaparecido) ya que tienen que competir con las grandes inmobiliarias respaldadas por fondos de inversión (Neinor, Vía Célere o Aedas). Un problema añadido es que hay menos competencia entre los bancos. «Antes había treinta bancos y ahora quedan siete. El crédito fluye con mucha prudencia. Ahora yo tengo dos promociones en marcha y estoy negociando con cuatro bancos», precisa un promotor valenciano. Los empresarios tienen claro que el verdadero objetivo de los bancos son los clientes que compran los pisos y se subrogan en la hipoteca del préstamo promotor. «Les interesa porque son clientes a largo plazo a los que les colocan más productos», destacan.

Los créditos se conceden con un diferencial del 2,3 % y el 2,6 % de promedio. En el caso de la segunda residencia, el diferencial medio sube a entre el 2,75 % y el 3 %.

Manuel Valls, director de financiación inmobiliaria de la territorial Este de Banco Sabadell, explica que el año pasado concedieron en la Comunitat Valenciana unos 190 millones de euros de financiación (320 millones en la C. Valenciana, Murcia y Baleares). Valls confirma que están siendo prudentes para evitar los errores que las entidades financieras cometieron en el pasado. «Entramos en proyectos muy fiables. Vemos la promoción, la obra, la localización y el entorno. Buscamos empresas solventes», apunta. La primera condición es que el promotor tenga el suelo en propiedad. «Sin el suelo no hacemos nada. No financiamos la compra de suelo y exigimos a los promotores que pongan dinero por adelantado. Es un cambio de paradigma sobre la situación anterior. Ahora somos mucho más sensatos y rigurosos», advierte. Banco Sabadell no tiene vetadas zonas, aunque no apuesta por las áreas donde la recuperación inmobiliaria no ha llegado como determinadas localizaciones de Castelló que todavía tienen una bolsa de viviendas por vender (sobre todo apartamentos) procedentes del estallido de la burbuja. La entidad financiera cree que la evolución inmobiliaria va a ser positiva. «Puede que el crecimiento sea más moderado en los próximos meses, pero hay una demanda embolsada importante», precisa Valls. Banco Sabadell exige, como norma general, que los promotores hayan vendido al menos la mitad de las viviendas para conceder la promoción, aunque todo depende de la credibilidad del proyecto.

Fuentes de CaixaBank subrayan que actualmente el sector inmobiliario «se encuentra en una fase madura del ciclo» y esta recuperación se percibe cada vez en más zonas. «En este contexto, en 2018 CaixaBank ha sido líder del sector con 2.591 millones de euros financiados en España para 581 proyectos inmobiliarios que van a suponer la creación de 11.651 viviendas», apuntan. Ante el repunte del sector, CaixaBank creó hace cuatro años catorce centros de empresas de negocio inmobiliario (uno de ellos en la Comunitat Valenciana) con equipos especializados en la financiación de promociones residenciales dando cobertura a todo el territorio nacional. «En nuestra financiación el promotor debe acreditar experiencia contrastada en el sector, aportar fondos propios al proyecto que en muchas ocasiones pueden corresponder al suelo y un nivel de preventas adecuado que muestre la demanda de la zona. Un auditor externo (project monitor) comprueba y chequea la evolución de los pagos para asegurar el abono a los proveedores de obra. Contactamos con los compradores desde el inicio de la promoción para facilitarles la futura subrogación, aconsejando en este momento realizar estas operaciones a tipo fijo. En lo que llevamos de año 2019, la formalización a tipo fijo está en torno al 83%», destacan desde CaixaBank.

Una de las entidades con más implantación en la Comunitat Valenciana es Banco Santander. La entidad que preside Ana Botín financió el año pasado en la Comunitat Valenciana 16 proyectos para 453 viviendas por un importe de 91 millones de euros, según informó el banco.

BBVA incrementó significativamente su cartera de este tipo de créditos el año pasado, aunque no facilitó la cifra concreta. El banco está especialmente centrado en Madrid, Barcelona, Comunitat Valenciana, Baleares y Sevilla. Fuentes de la entidad inciden en que están cuidando «mucho el análisis de los proyectos» y son exigentes «en las ubicaciones de las promociones». «Respecto al mercado en general, se mantienen los ritmos de crecimiento, consolidándose ya algunas zonas y con precios en ascenso aunque con algo ralentización en determinadas ubicaciones. En lo que llevamos del 2019 los nuevos visados (proyectos de viviendas) se han incrementado un 23% en el interanual con una previsión para el 2019 de 120.000 visados frente a los 95.000 del 2018. Así mismo, la venta de viviendas ha registrado un incremento en el primer trimestre del 2019 sobre 2018 del 3,9%.

Bankia solo está dispuesta a financiar «promociones con la licencia de obra concedida y que tengan un nivel de preventas razonable que indique que el proyecto tiene aceptación comercial». Desde la entidad aseguran que los propios promotores son prudentes y se «autoimponen exigencias parecidas» a las que establece la banca. El banco no ve una competencia directa en los fondos. «Algunos fondos participan en el capital social de compañías promotoras que a su vez son clientes de Bankia como Neinor o Vía Célere», precisan. Bankia concedió el año pasado en la C. Valenciana préstamos de este tipo por valor de 66 millones de euros y en lo que va de año ha formalizado operaciones por un importe de 59 millones de euros.

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