El sector inmobiliario está en plena recuperación tras el parón de una década por el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. Los expertos aseguran que pese al alza de los precios en la Comunitat Valenciana estamos lejos de la formación de una nueva burbuja porque los bancos no financian la compra de suelo y conceden los créditos a los promotores cuando ya tienen vendido el 50 % de las viviendas antes de empezar las obras. A pesar de que la construcción comienza a coger velocidad de crucero, persisten riesgos como la falta de mano de obra que encarece entre un 10 y un 15 por ciento el precio de los inmuebles y los problemas de los jóvenes para acceder a la compra por los bajos salarios que perciben y la inestabilidad laboral. La renta de los valencianos representa el 63 % de la de los madrileños. Levante-EMV ha reunido en una mesa a destacados representantes del sector inmobiliario para obtener una radiografía precisa de la situación actual en un encuentro patrocinado por Acciona. En el desayuno informativo participaron Ignasi Ruiz, director para Valencia de la división inmobiliaria de Acciona; Vicente Torres, director territorial Este de Tinsa; José Ángel Sospedra, director de CBRE en Valencia y Alicante; Antonio Olmedo, presidente de la Asociación de Promotores de Valencia (Aprova); María Natividad Guadalajara, directora del máster en Ciencias Inmobiliarias de la Universitat Politècnica de València; y Begoña Longas, decana del Colegio de Registradores de la Propiedad de Valencia. El debate fue moderado por Lydia del Canto, directora del periódico Levante-EMV. Del Canto abrió la ronda de intervenciones subrayando que desde 2014 (punto crítico de las crisis inmobiliaria) el precio de la vivienda ha crecido un 30 %. «¿En qué momento estamos?», preguntó a los expertos la directora del periódico.
Ignasi Ruiz explicó que se ha retomado la «marcha normal del negocio» inmobiliario tras «una época muy larga de sequía». En los últimos meses el ritmo de ventas se han enfriado ligeramente, pero el sector considera que es algo normal porque se está ajustando la oferta y la demanda. «Este negocio es cíclico. Lo que está sucediendo es lo mismo que ocurrió en los años ochenta y noventa. La recuperación de precio es normal y la oferta y la demanda están buscando su equilibrio. No hay tensiones en el mercado. Los precios todavía no han tocado techo», apuntó el responsable en Valencia del área inmobiliria de Acciona.
Antonio Olmedo insistió en que no estamos ante una burbuja inmobiliaria. «La palabra burbuja tiene una connotación perversa. Una burbuja requiere financiación. Antes de la crisis inmobiliaria las entidades financieras facilitaron dinero sin límite. Eso tuvo un efecto devastador. Entró en el sector mucha gente sin experiencia. El que tenía algo de intuición compraba un solar en el pueblo. Eso ahora no ocurre», subrayó Olmedo. El representante de los promotores advirtió de que un dato preocupante es el poder adquisitivo de los valencianos. «La renta media de los habitantes de la Comunitat Valenciana está al 63 de la de los de Madrid. Estamos por debajo de madrileños, navarros y vascos. El problema es que los salarios no suben en la Comunitat Valenciana por falta del crecimiento del PIB», puntualizó Antonio Olmedo.
La decana de los registradores recordó que la Comunitat Valenciana lideró el año pasado la compraventa de viviendas por número de habitantes. «Los datos han sido positivos, pero en el primer trimestre de 2019 y en los dos meses siguientes se ha reducido el crecimiento», aseguró Begoña Longás. Los expertos inciden en que esa ralentización es un ajuste del mercado normal (debido al excesivo recalentamiento de los precios).
Muy por debajo de los precios de 2007
El director territorial de Tinsa destacó que la recuperación del mercado inmobiliario es desigual en toda España. «Madrid y Barcelona lideraron el crecimiento y ahora se están relajando las subidas de precio. En Barcelona hemos detectado correcciones. València ha entrado más tarde y por eso lidera las subidas de precio. Estamos con crecimientos del 10 %, pero seguimos lejos de los precios máximos. En València todavía estamos un 40 % por debajo, en Castelló un 50 % y en Alicante un 30 %. Madrid y Barcelona están un 25 %», precisó. Vicente Torres añadió que las tres provincias de la Comunitat Valenciana están creciendo y destacó la importancia del tirón del turismo extranjero.
Antonio Olmedo indicó que el año pasado se cerraron en la Comunitat Valenciana 78.000 transacciones. «Más del 60 % de las compras fueron en Alicante por el tirón de los extranjeros», señaló. Los extranjeros compraron el año pasado la mitad de los inmuebles vendidos en Alicante y un 20 % en Valencia. «El comprador nacional también ha despertado. La situación inmobiliaria de la Comunitat Valenciana es buena», manifestó Vicente Torres.
La directora del máster en Ciencias Inmobiliarias de la Universitat Politècnica de València dijo que han bajado los alumnos apuntados. «Eso es un síntoma de que hay mucho trabajo en el sector. El mercado se ha reactivado y espero que se mantenga así», puntalizó. José Ángel Sospedra incidió en que una de las claves de la reactivación ha sido la entrada de los fondos de inversión, que están buscando oportunidades en la Comunitat Valenciana. «El precio de los suelos se ha incrementado mucho, pero nosotros no estamos preocupados porque los bancos no financian solares en desarrollo y conceden el crédito promotor cuando las ventas han llegado al 50 %», destacó el director de la consultora CBRE en Valencia y Alicante. Sospedra, que conoce a fondo el mercado valenciano, insistió en que València tiene una serie de condiciones que la hacen muy atractiva para los inversores. «Las universidades valencianas son las que más estudiantes erasmus reciben de toda España. Ese dato es oro puro para los fondos de inversión que buscan residencias de estudiantes. Nosotros hemos hecho cuatro operaciones de residencias de estudiantes este año», afirmó el responsable de CBRE.
Antonio Olmedo coincidió con José Ángel Sospedra en la importancia de los fondos de inversión. «Algunas personas ven con recelo a los fondos, pero actúan con la misma lógica que los empresarios. Buscan ganar dinero», declaró.
Mayor agilidad de la Administración
Los participantes en el debate defendieron que es necesario que la Administración tenga una mayor agilidad a la hora de conceder licencias y de articular ayudas que faciliten el acceso a la compra a los jóvenes. «La promoción de vivienda pública ha sido la gran ausente en los últimos quince años», manifestó Ignasi Ruiz. El presidente de la patronal de los promotores declaró que es necesario incrementar la colaboración entre los sectores público y privado. «El Ayuntamiento de València no piensa en el PGOU, que es de hace treinta años. Es necesario pensar en el futuro», advirtió Olmedo.
El representante de los promotores lamentó que la capital tiene problemas pendientes de resolver desde hace años. «El acceso al PAI del Grao o el soterramiento de las vías para acabar con el scalextric son problemas que llevan años ahí. Los que hace casi cincuenta años compraron un piso en la finca Amparo Iturbi pensando en el parque central siguen teniendo las vistas a las vías. También están las dificultades del PAI de Benimaclet. Eso requiere pensar en el futuro», sentenció Antonio Olmedo. El director de la división inmobiliaria de Acciona en València afirmó que una dificultad añadida es que el ciclo de transformación de una ciudad es largo (dura décadas) y los ciclos políticos cortos. «Además, cuando entra un nuevo partido a gobernar el primer año se lo toma para aterrizar y en el cuarto ya está pensado en las elecciones».
Los representantes del sector que se dieron cita en el desayuno informativo confirmaron que los costes de construcción están subiendo por la falta de mano de obra y por los requisitos que exige la Administración para las nuevas viviendas. «Las viviendas que hacemos ahora no tienen nada que ver con las de hace veinte años. Ahora tienen un gran envolvente térmico que es caro y complica que el precio pueda bajar. Construir viviendas asequibles no es fácil», advirtió Ignasi Ruiz.
Uno de los grandes problemas que tiene el sector es que los jóvenes no pueden acceder a la compra por los bajos salarios que perciben y la inestabilidad laboral. «Claro que los jóvenes quieren comprar. El problema es la capacidad de compra. A muchos jóvenes no les queda más remedio que compartir piso durante tres, cuatro o cinco años. El sector se ha volcado en el segmento de viviendas de reposición (formado por personas que ya tienen un inmueble y quieren cambiarlo por otro para mejorar) y muchas personas no pueden pagar 350.000 o 400.000 euros por una vivienda de cuatro dormitorios», admitió José Ángel Sospedra.
Fabricación en serie
Antonio Olmedo defendió la necesidad de impulsar un plan de rehabilitación para mejorar la eficiencia energética de las viviendas. «Eso generaría mucho empleo, aunque es necesario formar a la gente joven. En los institutos entran alumnos en los cursos enfocados a la construcción», aseguró. La falta de mano de obra cualificada es uno de los problemas que más preocupa al sector. Algunas grandes promotoras como Aedas Homes han comenzado a construir las viviendas por módulos en fábricas para rebajar los plazos de entrega. Ignasi Ruiz reconoció que la industrialización es una alternativa a las obras tradicionales. «La industrialización te permite controlar el coste de los trabajos y reducir los plazos de entrega. Reducir seis meses el plazo de una obra que normalmente necesita dos años es oro para controlar los costes», subrayó José Ángel Sospedra.
