Esta semana la inmobiliaria Quabit, heredera de la denostada Astroc del valenciano Enrique Bañuelos, ha anunciado la compra de Rayet Construcción para construir parte de sus promociones de viviendas. La promotora madrileña Gestilar dio hace tres meses el mismo paso y lanzó Gestilar Construcciones para tener un control «absoluto» de todos sus proyectos. Estos movimientos suponen un cambio de modelo ya que desde hace unos años las grandes promotoras españolas impulsadas por los fondos de inversión y cotizadas en bolsa han apostado por externalizar su producción de viviendas con la contratación de constructoras a través de concursos. Las grandes compañías intentan ahora acabar con los retrasos en la entrega de las viviendas y evitar los sobrecostes por la falta de mano de obra. Los promotores obtienen un beneficio de entre el 12 y el 18 % por la ejecución del proyecto y los costes de construcción están subiendo entre un 10 y un 15 % al año porque hay escasez de obreros (situación que obliga a pagar salarios mejores). Esos incrementos de costes se están comiendo el margen de beneficio de los promotores. Una de las pocas promotoras que se ha mantenido fiel al modelo integrado desde sus orígenes es la valenciana Urbem. Miguel Esparza, director general de Urbem, apunta que este modelo mixto les permite ajustar los costes y redefinir parte de un proyecto sobre la marcha. «Este modelo no lo mantienen más empresas porque requiere esfuerzo y continuidad, y en las épocas de crisis te obliga a despedir a trabajadores», apunta Esparza. Otras compañías como Vía Célere han apostado por un sistema mixto creando una división de construcción que le permite adoptar medidas e incluso retomar las obras de una promoción en caso de que haya problemas con una constructora externa. Vía Célere cuanta con trece equipos de obra repartidos entre Madrid, Málaga, Barcelona, Sevilla y Valladolid.
Urbem, una de las pocas promotoras valencianas que ha logrado sobrevivir a la crisis, ha combinado la promoción y la construcción de viviendas desde su fundación en 1977. Miguel Esparza subraya que este sistema les permite tener «un mayor control sobre la obra». La compañía también se ahorra el margen de beneficio que tendría que pagar a una constructora externa y que ronda el 10 %. Urbem mantiene actualmente en su rama de construcción una plantilla fija de doce personas, que son aparejadores, arquitectos, ingenieros, oficiales y peones ya que ahora mismo solo tiene una promoción en marcha (una torre de un centenar de viviendas de VPO en el barrio de Malilla frente a La Fe). «En el momento álgido de la compañía en la época del boom inmobiliario hemos llegado a construir cuatro edificios a la vez y teníamos hasta setenta personas en plantilla», precisa Esparza. En la construcción de una torre como la que Urbem está levantando en Malilla llegan a participar en diferentes fases unos 300 trabajadores. A la plantilla de Urbem fija hay que sumar las contrataciones eventuales y la subcontratación de cuadrillas de pintores, escayolistas o electricistas según avanza la obra. El directivo reconoce que es un modelo de negocio dual. «La promoción es un negocio más capitalista y con un cierto componente especulativo en el que los empresarios o las sociedades de inversión se juegan el dinero, y la construcción requiere unos gastos fijos importantes», añade el director general de Urbem.
Quabit, según precisa a este diario un portavoz de la compañía, tiene intención de desarrollar un 60 % de sus promociones con Rayet Construcción. La inmobiliaria se ha hecho con el 82,95 % de Rayet Construcción por 14,36 millones, importe que afrontará a través de capital (30 %) y acciones de la propia Quabit (70 %). El presidente y máximo accionista del grupo Quabit, Félix Abánades, ha reforzado su posición dominante en el capital social de la inmobiliaria con la integración de Rayet Construcción (que controlaba) en el conglomerado empresarial. Quabit anunció en mayo su intención de internalizar el proceso constructivo para acabar con las dificultades en la ejecución de las obras. La compañía ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores que ya se han pagado 6,33 millones de euros en acciones y 1,96 millones en efectivo. La inmobiliaria tiene en marcha dos promociones en la provincia de Valencia (una en la Pobla de Vallbona y otra en Paiporta), que va a ejecutar con constructoras externas. De momento, va a empezar a ejecutar sus promociones con Rayet Construcción en Madrid y Málaga.
Los expertos del sector destacan que en el caso de las grandes promotoras nacionales contar un una división de construcción integrada en la promotora implica gastos fijos que para poder ser compensados requieren un gran volumen de producción y suponen un riesgo al implicar una mayor exposición.
