La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) acaba de desaconsejar comprar una vivienda sobre plano por los riesgos que implica tras los excesos de la época de la burbuja en la que desaparecieron cientos de promotoras dejando inacabados miles de pisos por el colapso inmobiliario. Sin embargo, los promotores y comercializadores insisten en que la visión de la OCU es sesgada porque la situación «no tiene nada que ver con la de hace quince años» debido a que las promotoras que superaron la crisis son fuertes y a que los bancos fiscalizan el avance de toda la obra. En una cosa sí coinciden la OCU y las inmobiliarias: el principal inconveniente de comprar sobre plano es el tiempo que pasa entre que se formaliza la adquisición y la entrega de llaves.
Tras la crisis de 2008, la inmensa mayoría de las casas se vende sobre plano porque los promotores solo logran la financiación bancaria tras haber colocado más del 60 % de cada promoción. José Manuel Martínez Plaza, director del área de residencial de Olivares Consultores, explica que la ventaja fundamental de comprar sobre plano es la calidad que tiene la obra nueva sobre la segunda mano gracias a las exigencias del Código Técnico de Edificación ya que cuentan con mejor aislamiento y eficiencia térmica. Además, muchas promociones incluyen garaje, trastero y servicios como piscina o instalaciones deportivas. Otra ventaja es que permiten un pago muy escalonado: un 10 % al firmar el contrato, otro 10 % a plazos durante la construcción y el 80 % restante a la entrega y firma de la escritura.
Enrique García, portavoz de OCU, indica que el principal riesgo es la incertidumbre del tiempo. «Hemos comprobado visitando once promociones de vivienda sobre plano en comercialización que de ellas solo cinco contaban ya con licencia de obras, mientras que otras seis esperaban la aprobación de un documento municipal o las promotoras todavía no eran propietarias del terreno. Además, hemos podido comprobar que cerca de esas viviendas existen otras similares usadas por un precio inferior (entre el -5% y el -30%). Los peligros que conlleva comprar sobre plano vienen, sobre todo, de los incumplimientos y retrasos: que no se llegue a construir o no responda a lo pactado, con el riesgo para el comprador de perder las cantidades anticipadas. Y con posibles limitaciones económicas, como no poder acceder a la hipoteca llegado el momento, la prohibición de vender la vivienda a un tercero hasta la firma de la escritura o una posible caída del mercado que convierta la compra en antieconómica», aclara.
La anterior crisis generó problemas a compradores que vieron cómo quebraba su promotora y se evaporaba su casa y el dinero. También tuvieron problemas quienes quisieron anular la venta ante la estrepitosa caída de los precios de mercado. Desde 2016 existe una normativa más clara que garantiza la devolución de las sumas adelantadas desde la obtención de la licencia de obras. La OCU critica que no se garanticen los pagos hechos antes de la obtención de licencia, pero promotores y comercializadoras aseguran que la entrega inicial «es simbólica». Antonio Olmedo, presidente de la patronal valenciana de promotores (Aprova), aclara que sin licencia no pueden formalizar el contrato. Vicente Martínez Pellicer, gerente de promociones de Olivares Consultores, incide en que todos los bancos exigen que las cantidades entregadas por los clientes estén avaladas. «No existe un posible perjuicio económico si hay problemas con la obra porque el dinero siempre lo recuperas», apunta. Todos los bancos contratan un auditor externo (conocido en el sector como project monitoring) que controla la evolución de la obra y liberan por tramos el dinero del préstamo promotor según avanzan los trabajos. «Todo el dinero está fiscalizado. El control de la obra es exhaustivo. Lo único que se entrega antes de obtener la licencia de obra es entre 500 y 1.000 euros», confirma Miguel Esparza, director general de la promotora valenciana Urbem. «No entendemos las críticas de la OCU. La ley es muy rigurosa y no hay riesgo. Las cantidades a cuenta solo se pueden utilizar para ese proyecto concreto», insiste José Manuel Martínez Plaza.
La OCU también recomienda revisar cuidadosamente el contrato para evitar las cláusulas abusivas. El portavoz de la organización de consumidores reconoce que «a veces para un consumidor es imposible evitar las clausulas abusivas cuando se trata de contratos de adhesión, donde no hay capacidad de negociación por parte del comprador. Aun así, incluso una vez firmado el contrato, las clausulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tienen por no puestas, pero el gran inconveniente es que esa declaración de nulidad la tiene que hacer un juez y por lo tanto el consumidor afectado debe acudir a los tribunales con todos los inconvenientes que ello supone. Por ello siempre es recomendable que un abogado o una asociación de consumidores revisen un contrato antes de firmarlo para evitar las cláusulas abusivas». Enrique García señala a El Mercantil Valenciano que las cláusulas abusivas más habituales suelen ser las que limitan la responsabilidad del empresario por retrasos «ajenos a la promotora» o las que establecen obligaciones que no son recíprocas en caso de incumplimiento. «Si es el promotor el que incumple apenas sufre penalización. Si es el comprador, puede perder mucho dinero», mantiene.
En cualquier caso, la organización de consumidores no ha detectado casos de proyectos que quedan inacabados como en la anterior crisis. «Nuestras advertencias se basan en lo que ha ocurrido en el pasado y en el análisis de promociones donde hemos visto algún tipo de cláusula abusiva», subraya Enrique García.
