El análisis de las necesidades de los barrios realizados por la Concejalía de Desarrollo Urbano a hilo de la revisión del PGOU «barrio a barrio» pone en entredicho la idea de que el barrio de l´Eixample sea el mejor barrio para vivir. Revisando los indicadores de calidad actuales el distrito que más cumple, con 24 de los 31 factores de calidad urbana que se han tenido en consideración, es el área 14, que se correspondería con el distrito de Patraix, uno de los pocos que alcanza el umbral de calidad en cuanto a jardines de proximidad y en número de arboles en la calle (un criterio que mide el confort urbano). L´Eixample, que coincide con el área funcional número 2, y que es uno de los distritos donde se concentran las rentas más altas junto con el Pla del Real, cumple solo 16 de los 31 indicadores analizados, destacando en movilidad y en el estado de conservación de los edificios, aunque falla en equipamientos, especialmente, para personas mayores y jóvenes.
La explicación, según los responsables de Urbanismo, es que son zonas muy consolidadas que «se asimilan a calidad urbana» pero acumulan déficits dotacionales, sobre todo de zonas verdes, a pesar de lo cual mucha gente quiere vivir en ellas.
La Fuentes de San Luis es el área que más se aleja del umbral de calidad urbana, ya que solo cumple ocho de los 31, entre ellos la movilidad (donde se valoran el carril-bici, el aparcamiento en vía pública y la accesibilidad a las redes de movilidad sostenible), tampoco cumple en uso eficiente del suelo.
Camins al Grao, donde se incluyen los barrios de Airo, Camí Fondo, Albors y la Penya Roja (Ciudad de las Ciencias y avenida de Francia), también destaca por el cumplimiento de más indicadores que otros distritos, en concreto, 22 de los 31 que se han tenido en cuenta en el estudio. Destaca en la gestión del suelo, estos es, en índice de edificabilidad, eficiencia de la trama, densidad de viviendas, suelos dotacionales pendientes de obtener y equilibrio entre uso comercial y de oficinas y residencial. Falla en parámetros como la integración del barrio y la movilidad y es uno de los pocos distritos donde el ratio de aparcamientos en vía pública por habitante supera el umbral de calidad, esto es, que sus vecinos tienen menos problemas para aparcar.
El arquitecto y coordinador del estudio, Josep Vicent Gregori, aseguro ayer que no se puede hablar de mejor o peor barrios, ya que los desequilibrios se dan en todos, especialmente, en materia de jardines donde la ciudad en general es deficitaria, a pesar de contar con un gran pulmón verde que es el Jardín del Turia. En 17 de las 23 área funcionales los vecinos no tienen un jardín de proximidad.
Gregori justificó la necesidad de la revisión pormenorizada porque en la ciudad consolidada, donde vive el 88% de la población de València, no hay herramientas urbanísticas más allá de las actuaciones aisladas o los planes de reforma para promover la regeneración urbana. Sarrià abogo en este sentido por «un cambio de rumbo» hacia la regeneración urbanística a través de una revisión pormenorizada que permita abordar los problemas de la calidad del espacio urbano y patrimonio edificado envejecido.
