Ultimada la redacción de la versión preliminar del Plan Especial del Cabanyal y su Entorno (PEC), procede su sometimiento al conocimiento y consulta por la ciudadanía e instituciones públicas y privadas afectadas por el mismo y, sobre todo, por el propio vecindario del barrio con la finalidad de instar la formulación de las alegaciones y sugerencias que consideren oportunas destinadas a la mejora de la propuesta de ordenación y gestión presentada.
Este PEC, redactado por un experto equipo técnico multiprofesional, ha sido formulado desarrollando concretos principios rectores de política urbanística establecidos por los responsables públicos del urbanismo municipal y recogiendo muy especialmente los criterios sociales y urbanísticos expresados por los vecinos del barrio en un intenso, contrastado y finalmente positivo proceso de participación pública.
De acuerdo a estas premisas, el PEC asume como objetivos básicos del mismo la rehabilitación y revitalización del extraordinario patrimonio edificado del barrio que como Bien de Interés Cultural le confiere su singular identidad, así como la regeneración y la mejora cualificada de sus espacios públicos con la intencionada finalidad de su recuperación para los vecinos, suprimiéndose, al fin, las drásticas medidas sustitutorias y gentrificadoras que comportaba el anterior PEPRI y su cuestionada prolongación de Blasco Ibáñez.
En este sentido, el PEC adopta precisas estrategias de política urbanística dirigidas, en primer lugar, a establecer explícitas medidas de sostenibilidad urbana que refuercen la valiosa identidad social del barrio, tales como el mantenimiento de las edificabilidades y usos establecidos por el planeamiento vigente en los ámbitos consolidados o la aplicación de intensas actuaciones de rehabilitación del patrimonio edificado apoyadas en las ayudas oficiales ofrecidas por las diferentes administraciones públicas con destino a los procesos de regeneración y rehabilitación urbana, y en segundo lugar, se dirigen a recuperar la población que fue expulsada del barrio en su día y a recuperar la accesibilidad al mar y el uso y disfrute de su relevante espacio público. Para ello se disponen específicas medidas de mejora del tejido urbano preexistente incrementando los suelos destinados a zonas verdes en un 36% y los destinados a equipamientos sociales en un 91%, así como las destinadas a «calmar el tráfico» y la recuperación de la calle para el tradicional uso social por los vecinos del barrio transformándose el 10% del viario rodado existente en uso peatonal preferente, disponiéndose más de mil plazas de aparcamiento en edificios públicos en altura para compensar, con arrendamientos a precios asequibles, las plazas perdidas con la peatonalización de las calles.
Por otro lado, el PEC prevé en los grandes espacios vacantes existentes (v. gr. Dr. Lluch, Eugenia Viñes, Remonta etc.) la delimitación de cuatro nuevas actuaciones urbanizadoras y el mantenimiento del denominado PAI «Entorno Piscinas» (dado su avanzado estado de tramitación), actuaciones contenedoras de una acotada oferta inmobiliaria de diversos usos urbanos que enriquecen y diversifican la base económica y la vida social del barrio (usos terciarios como el comercial, el hotelero en una localización urbana singular, instalaciones deportivas y educativas, residencias de estudiantes etc.), así como la disposición de 754 nuevas viviendas, de las cuales, en las nuevas actuaciones se establece un 60% con destino a vivienda protegida y el 40% restante a renta libre, y la creación de 288 alojamientos-residencias dotacionales localizadas en suelo de dominio público y destinados a menores de 35 años, mayores de 65 o a colectivos socialmente vulnerables.
Como medidas paliativas de los tendenciales procesos de gentrificación urbana que están apareciendo al albur de la iniciada reurbanización del barrio, además de la social disposición adoptada de privilegiar el número de viviendas protegidas frente a las de renta libre, el PEC no solo regula la implantación acotada de la vivienda turística, sino que también propicia la creación de un parque público estable de viviendas en alquiler constituido por unas novecientas viviendas gestionables bajo estricto control de la administración y destinadas al arrendamiento de los vecinos del barrio a precio asequible con la intencionada finalidad de atemperar, por un lado, las subidas de los precios de la vivienda que toda actuación de regeneración urbana comporta, y por otro lado, dirigida a consolidar la identidad propia del barrio mediante la instalación permanente en su interior de un relevante contingente de vecinos (aproximadamente unos 3.000).
Finalmente, como innovadoras medidas de viabilidad económica que garanticen la ejecutividad del PEC, se dispone que una parte de las plusvalías generadas en las actuaciones urbanizadoras que superen el beneficio razonable y justificado que deba corresponder a la propiedad privada y de aquellas otras que provengan de usos lucrativos de titularidad pública (hotelero), se trasladen a aquellas zonas del interior del barrio necesitadas de inversión urbanística con la finalidad de obtener suelos dotacionales, financiar actuaciones de reurbanización, regeneración urbana etc., que de no ser así requerirían la disposición de elevados recursos públicos a la expropiación, disposición que contravendría el principio básico de participación pública en las plusvalías que la nueva legislación urbanística establece y que el PEC asume y aplica en su entera capacidad. Se trata, al fin y al cabo, «que el urbanismo pague el urbanismo» mediante la transferencia de las plusvalías adicionales generadas en ámbitos que puedan resultar excedentarios a ámbitos necesitados de ellas, posibilitándose, así, dirigir los siempre escasos recursos públicos a la resolución de actuaciones sociales no financiables mediante la gestión urbanística.
En definitiva, el PEC se constituye como un plan que garantizando razonablemente su viabilidad socio-económica, propicia la regeneración dinámica del Barrio mediante la rehabilitación de su extraordinario patrimonio edificado y la revitalización y recualificación funcional del mismo en el seno de la València en la que se integra. Un plan que obviamente no puede ser neutral y que, por tanto, se formula con la intencionada finalidad de conseguir la mejora socio-urbanística de sus vecinos y pensado para su mejor uso y mayor disfrute. Un plan al que sólo le resta recoger las eventuales sugerencias y alegaciones de carácter positivo que la ciudadanía y las instituciones públicas y privadas planteen en el provechoso proceso de participación pública que ahora se inicia.
