Un bloque turístico se come parte del parking público en altura del Cabanyal

La construcción de ocho apartamentos entra en conflicto con el planeamiento vigente y el ayuntamiento deberá buscar otro terreno para compensar la pérdida de dotación

En la misma zona se construye un apartahotel que amenaza con sobrepasar la limitación turística y desbordar la calle Arquitecto Alfaro

La parcela con tres pastillas de terreno destinadas por el PEC a un parking público en altura

La parcela con tres pastillas de terreno destinadas por el PEC a un parking público en altura / Germán Caballero

Claudio Moreno

Claudio Moreno

El Cabanyal es uno de los barrios más afectados por la proliferación de alojamientos turísticos, que poco a poco le ganan terreno al espacio históricamente reservado a los vecinos, ya sea en forma de vivienda, comercio o suelo dotacional. El último capítulo se ha escrito en varias fases y refuerza esta tendencia

La futura construcción de un bloque de ocho apartamentos turísticos en la parcela situada en el número 41 de la calle Arquitecto Alfaro, esquina con Marià Cuber, entra en confrontación directa con el desarrollo marcado por el Plan Especial del Cabanyal (PEC). El planeamiento del gobierno progresista y aprobado el 24 de mayo de 2023 fijaba en esta parcela un parking público en altura de 2100 metros cuadrados y 259 plazas. 

Para ello el PEC concebía el equipamiento en régimen de Complejo Inmobiliario, esto es, un edificio de usos mixtos con reparto de costes. En la planta baja iría un negocio de uso privativo relacionado con la gasolinera Galp colindante, y en tres alturas superiores los aparcamientos destinados a paliar la carencia de plazas para los vecinos de la zona. 

Sin embargo, una empresa con base en València solicitó a principios de abril de 2023 un informe urbanístico de compatibilidad para levantar la planta de alojamientos turísticos en una de las tres pastillas de suelo contenidas en la parcela calificada por el PEC como Complejo Inmobiliario. El ayuntamiento emitió un primer informe desfavorable a finales de enero de 2024, pero resolvió a favor varios días después, el 8 de febrero. Finalmente concedió la licencia de obra el 14 del mismo mes. 

Esto significa que donde el Plan Especial del Cabanyal –en tramitación durante años– dibujaba 2100 metros cuadrados de aparcamientos, el nuevo escenario deja 1716 metros al parking y 384 metros al bloque de bajos turísticos. Los vecinos pierden provisionalmente parte de una dotación clave en un barrio con problemas de estacionamiento y el consistorio deberá buscar otro terreno para compensar esta desviación del planeamiento vigente. 

La parcela en la que irá un parking público para los vecinos del Cabanyal

La parcela en la que irá un parking público para los vecinos del Cabanyal / Germán Caballero

Desde el equipo redactor del Plan Especial confirman que este uso turístico choca con el diseño previsto para la parcela completa de Arquitecto Alfaro y lamentan que no se les avisara de la tramitación de esta licencia en una franja de suelo. Esto demuestra, argumentan, que tener separados los servicios de licencias y de planeamiento en compartimientos estancos no es buena idea, porque el segundo aprobó el PEC “a ciegas” y dando validez a un desarrollo incompatible con los aparcamientos.

Preguntados por esta pérdida de suelo dotacional en favor del negocio turístico, en el ayuntamiento alegan que la petición de licencia se realizó antes de la aprobación del PEC y que una vez aprobado definitivamente, si el Rialto, en un plazo de dos meses hubiera revisado y resuelto la petición de licencia, podría haber aplicado las restricciones del plan de espacial para apartamentos turísticos. Pero las licencias solicitadas antes del planeamiento se regían por el PGOU. “La alcaldesa tomó posesión el 18 de junio de 2023 y se encontró un tapón de 3000 licencias. La revisión podría haberse hecho antes y una vez aprobado el PEC aplicarle la restricción”, señalan fuentes municipales. 

En la dirección contraria

Con la restricción se refieren a la limitación del 10% de viviendas de uso turístico por manzana en plantas bajas y primeros pisos siempre que en la planta baja haya una actividad comercial. El futuro bloque de apartamentos tiene justo enfrente una residencia de estudiantes y en la misma calle, a escasos 20 metros, las obras de un apartahotel de 316 habitaciones con piscina. La saturación de la zona es inminente, pero la licencia de los nuevos alojamientos que se comerán parte del parking público se gestionó al margen de esta consideración. 

Por su parte, desde la oposición desconfían de la tramitación de una licencia que no tuvo en cuenta el Plan Especial del Cabanyal en su fase estudio y que además se resolvió en el actual mandato y en menos de un año, algo –señalan– infrecuente en la lógica de los tiempos urbanísticos. Preocupa también la sobreexplotación turística y la pérdida de estacionamiento cuando precisamente el vecindario espera todo lo contrario. E identifican un último punto conflictivo en una chimenea industrial aledaña y protegida como Bien de Relevancia Local, la cual, según el consistorio, está fuera de actuación y mantendrá su nivel de protección. El “complejo inmobiliario” final será un totum revolutum de chimenea, gasolinera, parking público y ocho apartamentos adheridos.