Un cambio en la ley autonómica favorece la avalancha de pisos turísticos en València

Airbnb, la mayor plataforma de vivienda de alquiler turístico del mundo, lleva días acumulando anuncios en València con un raro común denominador. Algunos pisos se ofrecen por un mínimo de dos días, otros por al menos cuatro o cinco días, y muchos, demasiados, por una cifra insospechada: 11 días. De repente abundan los apartamentos en fincas residenciales de la capital del Turia que exigen una estancia mínima de 11 días para poder contratar las vacaciones en ellos. 

“Bienvenido a nuestro apartamento estudio de diseño impecable, donde la elegancia y la funcionalidad contemporáneas se unen para crear un espacio verdaderamente notable”, dice Saba sobre su alojamiento a orillas del viejo cauce. “El interior del estudio exuda un ambiente elegante y refinado y está equipado”, continúa la anfitriona. Su piso tiene 45 metros cuadrados y cuesta 346 euros la noche. Mínimo 11 días. 

Lilian Beatriz alquila su “Ayora cozy house” a 62 euros la cama, prohíbe las mascotas e impone horarios de check in y un check out pese a que, en todos los sentidos, es un piso residencial típico de barrio obrero. Con suelo de terrazo pulido, muebles de Ikea y macetas de plástico. “El apartamento es bonito aunque un poco ruidoso. Está en un cuarto piso y el colchón grande tenía un agujero”, reza el último comentario, de una chica suiza. Mínimo 11 días. 

“¡APARTAMENTO JUNTO AL MAR!”, dice Carlos también en Airbnb sobre un piso en cuarta planta sin ascensor que alquila por 125 euros la noche. “Este alojamiento con estilo es perfecto para viajes en grupo”, señala Tatyana sobre el suyo en Patraix. “Este acogedor espacio es ideal para aquellos que buscan experimentar la auténtica vida valenciana y disfrutar de una ubicación inmejorable”, propone Vlc Inmobiliaria sobre su Apartment Ruzafa Market 7D, un habitáculo con la campana extractora frente del sofá por 84 euros la noche. Todos exigen una estancia mínima de 11 noches. 

No hace falta indagar demasiado. Una búsqueda rápida en la plataforma de alquileres turísticos arroja decenas de viviendas en edificios residenciales de los barrios de València ofertadas bajo la señalada premisa temporal. Ni un día menos. En teoría convertir en alojamientos estos pisos en plantas altas, sin entrada independiente y sin licencia está prohibido por la normativa autonómica, competente en este ámbito. ¿Por qué se ofertan entonces con total naturalidad en Airbnb o Booking?

Porque el nuevo decreto del Consell ha creado un vacío legal. El texto de la exconsellera Nuria Montes –aprobado en agosto de 2024– enmendó la norma de 2018 y modificó la redacción del artículo 65, designando como viviendas turísticas “aquellos inmuebles que se cedan por un tiempo inferior o igual a 10 días, computados de forma continuada a un mismo arrendatario”. Como consecuencia de esta redacción, cualquier vivienda que se alquile por un periodo superior queda fuera de la categoría de vivienda turística y, por tanto, no está sujeta a las exigencias administrativas y fiscales impuestas por la normativa autonómica.

¿Apartamentos temporales?

Antes de la entrada en vigor de esta modificación, la regulación de las viviendas de uso turístico en la C. Valenciana no contemplaba esta limitación temporal específica, sino que se basaba en criterios como la habitualidad en la oferta y la comercialización a través de canales turísticos –plataformas en Internet–. La reforma ha permitido a algunos propietarios encontrar una vía legal para eludir los requisitos de las viviendas de uso turístico. Esto es: evitar la obligación de contar con licencia turística, las sanciones de la Generalitat, los requisitos de calidad o las restricciones municipales. Desde el punto de vista jurídico el alquiler de más de 10 días se rige por la LAU y se considera arrendamiento de temporada, con normas más laxas. 

La trampilla abierta por el Consell tiene capacidad para generar molestias importantes en las comunidades de vecinos cuando los visitantes decidan acomodarse y reservar más de semana y media, pero sobre todo contradice uno de los principios fundamentales de nuevos decretos y ordenanzas, generalmente diseñados para impedir que la vivienda de alquiler pase a turística, salga de circulación y constriña la oferta residencial. A más contratos de 11 días menos contratos de cinco años.

Por ello, especialistas en apartamentos turísticos y habituados a dar con casos de este tipo, como los despacho Sanz & Gavila Abogados o GO&DJ, explican a Levante-EMV que llegados a este punto, donde decenas y decenas de propietarios aprovechan el vacío legal generado por la nueva norma valenciana, sería exigible aplicar tres medidas correctivas: reforzar el control sobre los contratos de arrendamiento de temporada para que no se usen fraudulentamente; impulsar inspecciones estrictas incorporando el nuevo problema generado; y reformular el decreto del Consell para que deje de basarse exclusivamente en la duración de la estancia y apunte a la recurrencia de diferentes inquilinos en periodos cortos. “La ley está mal redactada”, sentencian.  

Preguntados por la proliferación de alojamientos turísticos enmascarados como apartamentos temporales, en el Ayuntamiento de València explican el servicio de inspecciones actúa con normalidad también en estos casos; abre expediente cuando así lo considera y corresponde a los propietarios de los pisos acreditar que efectivamente son temporales. En todo caso, en el consistorio son taxativos: cualquier vivienda que se publicite en Airbnb es turística.