El "Chernóbil de Campanar" arrastraba dos décadas de bloqueo

València ha iniciado los trámites definitivos para reparar una deuda histórica con el barrio de Campanar. En los terrenos ubicados frente a Nuevo Centro perdura lo que durante años se conoció como "Chernóbil de Campanar", un edificio sesentero, de colmena, gris, con puertas rotas y ventanas arrancadas de sus marcos, rodeado de suciedad y árboles muertos. La finca –y el terreno aledaño– ha estado abandonada durante décadas pero no desocupada, con pisos convertidos en infraviviendas. Los vecinos de la zona habían pedido reiteradamente que se le diera una solución al foco de degradación. Y esta llegará por la vía del urbanismo. El gobierno municipal ha anunciado un PAI entre las calles Pare Doménech, Tirso de Molina y Pío XII, desarrollo que contempla la construcción de 133 viviendas de las cuales 22 serán de protección pública.

Es un anuncio, no una novedad. El proyecto de desarrollo lleva 20 años durmiendo en los despachos de los servicios municipales. En 2005, la inmobiliaria Guadalmedina SA presentó la alternativa técnica del Plan de Reforma Interior de Mejora, acompañado de su correspondiente PAI. El ayuntamiento expuso al público el expediente y dio traslado a la Comisión de Vivienda, sin embargo, al implicar este programa una modificación del planeamiento, tras su estudio, se decidió trasladar a la ordenación de la zona a la revisión del PGOU que en aquel momento se había iniciado. El trámite se retomó en 2007 y en 2010, cuando se incluyeron en esta revisión las unidades de ejecución la de Padre Domenech, pero volvió a decaer después de que entrara en vigor la LOTUP –que no permitía desarrollar planeamientos aprobados en el marco normativo anterior–.

El 28 de diciembre de 2016, Inmobiliaria Guadalmedina reimpulsó el proyecto y solicitó el inicio de Evaluación Ambiental Territorial y Estratégica del PRI de Campanar, pero el Consell se lo tumbó alegando que el desarrollo estaba obsoleto. En 2019 el agente promotor redundó y solicitó el mismo informe, pero esta vez argumentó que la ordenación vigente era inviable con el proyecto, por lo que se proponía un incremento de aprovechamiento para compensar unas cargas de urbanización superiores a las habituales en este tipo de ejecuciones. El servicio de Planeamiento contestó en 2020 rechazando la propuesta y la mercantil renunció. Vuelta a empezar. El Chernóbil de Campanar parecía inamovible.

En 2020, la mercantil Regenera Ciutat, S.L. comunicó al Ayuntamiento su intención de promover un Plan de Reforma Interior en esa misma zona frente a Nuevo Centro, y proponía un incremento de edificabilidad con el mismo argumento: la falta de viabilidad del planeamiento vigente. Un año más tarde, en 2021, Guadalmedina recuperó el impulso y solicitó iniciar la aprobación de un Plan de Reforma Interior con un PAI en régimen de gestión por las personas propietarias. Finalmente, la Junta de Gobierno Local acordó en julio de 2022 resolver favorablemente la evaluación ambiental y territorial. Dio luz verde al proyecto, pero este ha permanecido guardado otros tres años en un cajón.

Como se ve, una de las claves ha sido la viabilidad económica, que según argumenta la promotora, ha de generar plusvalías suficientes para hacer atractiva su ejecución. Al analizar todos los PAIs de gestión directa aprobados, excluyendo aquellos que reflejan costes demasiado bajos, se concluye que la media de las cargas urbanísticas ascienda al 33.72%. Sin embargo, las cargas aquí superarían el 64% del valor de los solares resultantes. Por ello, para garantizar esta viabilidad, la promotora pedía un incremento de aprovechamiento en el ámbito de 8.869 m2 (6.835,69 m2 de techo de edificabilidad residencial y 2.033 metros de edificabilidad terciaria) respecto a la del plan general, donde se contemplaban 10.526 metros.

El plan aprobado recoge esta demanda y permitirá desarrollar 16.300 metros de uso residencial y 3.095 de uso terciario. En total son 12.077 metros cuadrados de suelo con una edificabilidad de 19.395,48 metros cuadrados de techo, concentrados en 133 viviendas (22 de ellas de protección pública) y 8.922 metros cuadrados de suelo dotacional público.

Preguntados por el proyecto final, con la máxima edificabilidad posible –incrementada con suelos que no generaban aprovechamiento pero sí soportaban cargas económicas en el planeamiento de 1988–, en la asociación vecinal explican que ellos rechazaron llegar a ese nivel de urbanización, pero finalmente han accedido por la degradación sostenida de la zona, convertida en un aparcamiento irregular. “Varios vecinos de la zona han seguido encima del tema y se quejaban de que había que darle una solución urgente”, resumen sobre el solar con el edificio de viviendas ocupadas. En la citada asociación creen que se ha esperado demasiado por parte de la empresa, que lo congeló alegando problemas económicos en plena crisis, y por parte del consistorio, atrapado en diferentes cuestiones técnicas y sin urgir al desbloqueo de una zona convertida en perenne foco de insalubridad.

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