Los Docks y el hotel-hito del Baluarte: rentabilidad frente a ley y protección del patrimonio en La Marina

El Plan Especial de La Marina, aprobado en 2014, nació en un contexto muy concreto: permitir una intensa explotación económica que ayudara a sostener financieramente su ámbito tras la America’s Cup y la Fórmula 1, facilitando que el Consorcio València 2007 pudiera sufragar la deuda generada por ambos eventos.

Las calificaciones urbanísticas, los usos permitidos y, de forma especialmente significativa, los niveles de protección patrimonial no se diseñaron desde la primacía del interés cultural o del cumplimiento estricto de la finalidad de la cesión, la utilidad pública y el interés social vinculados a la integración puerto-ciudad, sino desde la voluntad de propiciar y no obstaculizar proyectos capaces de generar rentas.

Ese contexto financiero hoy está superado y la deuda está saldada. El plan, sin embargo, sigue operando como si nada hubiera cambiado. Y cada nuevo proyecto pone en evidencia las costuras jurídicas de aquel modelo.

El hotel-hito: rentabilidad por encima de la Ley de Puertos

El denominado hotel-hito del Baluarte es el ejemplo más evidente de cómo se estira la interpretación del interés público para sostener un uso predominantemente lucrativo.

Ya desde la redacción del Plan Especial se sabía que un uso hotelero principal y dominante tensionaba las condiciones de la cesión. La Ley de Puertos del Estado es clara: los bienes cedidos gratuitamente deben destinarse a fines de utilidad pública o interés social y la mera explotación comercial no cumple ese requisito, si no garantiza un uso abierto y común por parte de la ciudadanía. Así lo advirtió expresamente la Abogacía del Estado. Si esa finalidad no se satisface, la cesión puede resolverse y los bienes revertir a la Autoridad Portuaria.

Sin embargo, la introducción desde el planeamiento del uso hotelero predominante evidencia que el criterio determinante no ha sido la naturaleza pública del destino, sino su rentabilidad. El interés general queda subordinado al atractivo económico del proyecto.

Los Docks: patrimonio singular con protección mínima

Si en el hotel el conflicto es esencialmente jurídico, en el edificio de los Docks el problema es doble: patrimonial y legal.

Los Docks cuentan únicamente con una Protección Parcial en el plan de la Marina, la misma categoría que ostentan cientos de modestas casas del Cabanyal. Esa figura niega cualquier rasgo singular relevante y preserva básicamente fachadas, sin imponer restricciones estructurales significativas. Es una protección compatible con transformaciones profundas.

No es un detalle técnico. Es una decisión estratégica adoptada en 2014 para no condicionar proyectos futuros. El edificio, que albergó la discoteca Las Ánimas hasta 2015, quedó encajado en una categoría que facilitaba un uso degradativo y su reconversión.

El reciente informe encargado por el Ayuntamiento refuerza esa línea. En lugar de acudir al servicio municipal de patrimonio, se optó por un encargo directo al arquitecto redactor del propio Plan Especial. El dictamen, de encargo, en lugar de lo esperado, descarta elevar la protección a Bien de Relevancia Local al considerar que el conjunto carece de singularidad y no se identifica con un estilo característico ni presenta condiciones artísticas, arquitectónicas o constructivas de especial relevancia, ni valores históricos o etnológicos significativos.

Lista Roja de Hispania Nostra y recurso al Síndic: la alerta ignorada

Sin embargo, la valoración de Hispania Nostra es radicalmente distinta. La entidad cuya finalidad es la defensa, salvaguarda y puesta en valor del Patrimonio Cultural Español, ha incluido los Docks en su Lista Roja del patrimonio en peligro, destacando del edificio proyectado por Víctor Gosálvez, su carácter monumental en estilo racionalista con elementos modernistas, su singularidad tipológica como almacén portuario con función administrativa -único en Valencia-, su temprana utilización del hormigón armado por la Sociedad Coloma y Ribes y su extraordinario valor histórico como el edificio que conserva mayor número de impactos de metralla de la Guerra Civil en la ciudad.

No hablamos de un inmueble secundario. Hablamos de una pieza singular del patrimonio industrial y de la memoria portuaria valenciana.

La discrepancia no se ha quedado en el plano técnico. El Círculo por la Defensa y Difusión del Patrimonio Cultural ha acudido al Síndic de Greuges de la Comunitat Valenciana al considerar que la negativa a elevar la protección no responde exclusivamente a criterios patrimoniales, sino a la voluntad de evitar límites que puedan dificultar una futura concesión.

Desde el propio consistorio se ha hablado de “dar seguridad jurídica” a los inversores y de priorizar la calidad del proyecto incluso por encima del mantenimiento de la titularidad pública directa.

El patrón se repite: ajustar la protección para no interferir y dar garantías a la explotación prevista.

Utilidad pública no es explotación comercial

La Abogacía del Estado ya advirtió que las Autoridades Portuarias solo pueden ceder gratuitamente sus bienes para fines de utilidad pública o interés social. Y fue tajante: la mera explotación comercial no cumple ese requisito si no garantiza un uso abierto y común por parte de la ciudadanía. Si el destino final no satisface esa finalidad, la cesión puede resolverse y el inmueble revertir al Puerto. Una posibilidad en el caso de los Docks, que como en el caso de la parcela del hotel-hito, ciertamente tampoco parece preocupar en exceso al ayuntamiento, que dice priorizar la “calidad de la iniciativa” que se desarrolle, más allá del hecho de mantener su propiedad y cobrar el canon correspondiente.

Un planeamiento agotado que necesita revisión

En la parcela hotelera se estiró la interpretación del interés público para sostener un uso económicamente atractivo y su configuración presupone una amenaza para el paisaje y para los edificios protegidos de su entorno inmediato. En los Docks se calibra la protección patrimonial para no dificultar una explotación empresarial. En ambos casos, el patrón es el mismo: adaptar la norma al proyecto.

El Plan Especial de 2014 fue concebido para resolver un problema financiero concreto. Hoy se utiliza como marco estructural de un espacio cuya titularidad está condicionada por la Ley de Puertos y cuya relevancia patrimonial es incuestionable.

La propia Abogacía del Estado anticipó que probablemente será necesario un nuevo planeamiento que redefina total o parcialmente los usos vinculados a los fines económicos del Consorcio Valencia 2007, una vez que estos hubieran desaparecido.

Mientras esa revisión no se acometa, se repetirá el mismo esquema: protección ajustada a la baja, interpretación flexible del interés social y decisiones que, bajo la bandera de la “calidad del proyecto”, pueden desplazar la finalidad pública que justificó la cesión, en la búsqueda del uso privado lucrativo.

La Marina necesita un nuevo marco urbanístico que parta del respeto estricto a la Ley de Puertos del Estado, de la finalidad de la cesión y de la protección efectiva de su patrimonio.

Porque cuando la norma se adapta sistemáticamente a la operación prevista, deja de ser garantía y se convierte en trámite. Y en un espacio estratégico como La Marina, eso compromete no solo un edificio o un solar, sino el modelo de ciudad que queremos consolidar.

Suscríbete para seguir leyendo