El hotel Baluarte de la Marina: cuando cambiar las reglas no crea interés general

En el debate sobre el hotel proyectado en la parcela A-08 de La Marina de València se está instalando una idea tan cómoda como engañosa: que todo es una cuestión de planeamiento, de edificabilidad o de interpretación técnica de normas urbanísticas. Y no. Ese no es el problema.

Conviene empezar desmontando algunos argumentos que se repiten como si fueran concluyentes. Primero: desde el punto de vista del planeamiento urbanístico, el hotel cabe. Está previsto el uso y está prevista la edificabilidad. Segundo: la nueva ordenanza municipal de usos hoteleros tampoco lo impide; al contrario, abre la puerta a hoteles de alta gama incluso en zonas saturadas, como ocurre en conjunto del distrito de Poblats Marítims, o en sus cercanos barrios del Grau y Cabanyal-Canyamelar, permitiendo seguir incrementando la oferta turística bajo determinadas condiciones.

Por tanto, sí: urbanísticamente, el proyecto puede encajar. Pero precisamente por eso, insistir en ese plano es una forma de esquivar el verdadero debate. Porque el problema del hotel Baluarte de la Marina no es urbanístico. Es político, jurídico y, sobre todo, de interés general.

Los terrenos donde se pretende levantar no son un solar cualquiera. Proceden del dominio público portuario y fueron cedidos gratuitamente por la Autoridad Portuaria de Valencia, hace ya muchos años, para algo muy concreto: integrar el frente marítimo en la ciudad y destinarlo a usos de interés público. No a operaciones inmobiliarias de alto rendimiento.

Es cierto que durante años se introdujeron usos lucrativos. Pero no se hizo porque sí. Se hizo en un contexto excepcional, para intentar sostener financieramente el despropósito económico que dejaron la Copa América de vela 2007 y la Fórmula 1, gestionado por el Consorcio Valencia 2007. Aquello generó una deuda que obligó a buscar ingresos donde fuera posible.

Pero esa deuda ya no existe. La ha asumido el Estado. Y aquí es donde el relato se rompe. Porque lo que en su día se justificó como una excepción temporal para salir de una situación extraordinaria, hoy se pretende consolidar como un negocio permanente. Sin deuda, sin urgencia y sin necesidad pública que lo respalde.

Eso ya no es adaptación. Eso es cambio de reglas. Y como el encaje en el suelo municipal resulta cada vez más difícil de justificar —no solo por la finalidad de la cesión, sino también porque el propio Ayuntamiento reconoce la saturación turística del entorno— aparece la solución mágica: devolver la parcela al puerto. Que sea la Autoridad Portuaria de Valencia quien lo haga. Que cambie el marco jurídico. Que lo que no se puede defender en un lado, se intente colar por otro.

Pero el problema es que el derecho no funciona así. Si el suelo vuelve al dominio portuario, entra en juego el Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante. Y esa ley no pregunta cuántas plantas tiene el edificio ni cuántos metros cuadrados se pueden construir. Pregunta algo mucho más incómodo: para qué sirve ese uso y a qué interés general responde. Y ahí el hotel vuelve a fallar. Porque no es una infraestructura portuaria, ni un servicio vinculado al tráfico marítimo, ni una necesidad del puerto. Es un hotel. Un hotel más en un distrito que ya está saturado de plazas turísticas.

Por eso resulta especialmente reveladora la reciente respuesta del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, a la pregunta formulada por el diputado de Sumar, Alberto Ibáñez Mezquita. Una respuesta que habla de planeamiento, de edificabilidad y de competencias municipales…, que incluso podría haberlo hecho en cuestiones de su competencia como la evaluación ambiental, ante una propuesta concreta, pero que evita cuidadosamente entrar en la cuestión de fondo: si ese uso es compatible con el interés general que exige la legislación portuaria, cuestión esta que sería competencia del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible.

No es un despiste la respuesta. Es el síntoma de que ahí está el problema. Porque no se trata solo de si el edificio tendrá 30 plantas o 7 —aunque su impacto urbano y paisajístico también sea discutible—. Se podría hacer más bajo, más ancho o más “integrado”, y el conflicto contar con el informe favorable del Ministerio para la Transición Ecológica, pero el problema seguiría intacto. Porque no es un problema de forma. Es un problema de finalidad, que es donde entraría la competencia del ministro Oscar Puente. Y será este ministerio el que desde Puertos del Estado emita el informe correspondiente que tenga que aprobar el Consejo de Ministros, a la vista del artículo 72.4 del Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante

¿Qué interés general justifica el hotel?

¿Para qué se quiere ese hotel? ¿A quién sirve? ¿Qué interés general lo justifica hoy, cuando ya no hay deuda que pagar y cuando el propio Ayuntamiento reconoce que el entorno está saturado? Si no hay respuesta a esas preguntas, todo lo demás es accesorio.

Ni el planeamiento lo legitima, ni la ordenanza lo hace necesario, ni el cambio de régimen jurídico lo convierte en adecuado. Cambiar el suelo no cambia la naturaleza del proyecto. Al final, la cuestión es mucho más simple de lo que parece: no se puede convertir en interés general lo que es, esencialmente, una operación privada. Y ese es un límite que ni el urbanismo ni la legislación portuaria deberían permitir cruzar. Pero ¡vaya ud a saber!