Desde hace tiempo, el frenazo de las ventas en el comercio físico por la crisis de consumo y el desafío on line ha dejado una pregunta en el aire: ¿está en crisis el modelo del centro comercial que creció sin freno durante décadas? Las imágenes postapocalípticas que llegan desde EE UU, con estas superestructuras convertidas en esqueletos de hormigón, son utilizadas por los críticos con este formato como un presagio. Pero contrastan con las cifras de inversión que se manejan en España los últimos años, cuando este segmento del inmobiliario ha vivido un auténtico aluvión de millones protagonizado, sobre todo, por grupos extranjeros, o socimis como Lar.
Diferentes informes sitúan en torno a 4.000 millones de euros la inversión en activos comerciales en 2018, manteniéndose en cifras de récord. La compra de grandes centros ha copado este mercado, con ejemplos como la operación de Xanadú (Madrid) por más de 500 millones por parte del británico Intu en 2017, y que recientemente ha puesto en venta. Más que puesta en marcha de nuevos enclaves, han sido operaciones de compraventa, que dibujan un sector maduro, con operadores en problemas pero también con una expectativa de rentabilidad considerable. La C. Valenciana ejemplifica algunas de estas situaciones. De un lado, aparecen centros en situación compleja, como Gran Turia, junto a València. Otros, por contra, acaban de estrenar o planificar inversiones importantes para reorientar su estrategia hacia el ocio y la hostelería como vía para captar tráfico peatonal que alimente a sus tiendas. Y como telón de fondo, Eurofund, de la mano del grupo británico Intu, trata de poner en marcha una megaoperación urbanística para levantar en Paterna el mayor centro comercial de España.
«En centros comerciales no hay un solo un formato. Aquí se ha apostado por el grande, el de periferia, pero hay otros más urbanos, integrados en las ciudades. Ha habido una ralentización en los últimos años y los expertos apuntan a una maduración del formato y cierta saturación porque no hay un crecimiento del consumo tan grande», explica Agustín Rovira, director de la Oficina de Comercio y Territorio de Cámara Valencia.
En estos momentos, la autonomía tiene censados 65 parques comerciales que elevan a 2.052.679 m2 la superficie bruta alquilable. Estas cifras sitúan en 413,5 m2 la superficie por cada mil habitantes. Es un centro comercial por cada 76.365 habitantes. Y una de las mayores tasas del país, muy por encima de la media española (344) y de lo que algunos expertos consideran el punto de saturación.
En la autonomía, sin embargo, los inversores siguen viendo huecos en el mapa. Ocurre al norte de València. En pocos meses durante 2018 se inauguraron Vida Nova Parc, en Sagunt; y EstePark, en Castelló. Para este año se contemplan tres nuevas aperturas en Finestrat, Benidorm y Carcaixent que aumentarían la superficie en más de 70.000 metros disponibles, según el Informe Anual de la Distribución Comercial Minorista en la C. Valenciana 2018. Con todo, apunta Rovira, no todas las ampliaciones buscan más superficie comercial: «Mucha parte es ocio, hostelería, entretenimiento? Se trata de un negocio en transformación». De ahí conceptos como el de shopping resort que ha traído a España el grupo británico Intu en sus centros de Zaragoza o Madrid, grandes enclaves con lagos artificiales, pistas de esquí y hasta olas de surf que se suman a la oferta de ocio habitual como anzuelos para llevar compradores a las tiendas.
Es la reacción a unas cifras del comercio electrónico que no paran de crecer: en 2018 el gasto on line en comercio minorista (ropa, calzado, complementos, etc) suponen 8.015 millones, el 25% del total de 30.406 millones desembolsados en la red, donde se incluyen transporte, alojamientos, contenidos on line, etc.
De momento, las compras físicas en estos enclaves siguen creciendo. En 2018, según la Asociación Española de Centros Comerciales, el negocio alcanzó los 45.485 millones, un 2,7% más pese a la ralentización y a esta competencia digital. Este es, precisamente, el gran reto del momento, pero también es una oportunidad para este formato: «La reducción del efecto llamada de las rebajas, el éxito de los marketplace de compras on line, junto con las restricciones de tráfico en algunas áreas del centro de las ciudades están afectando al comercio textil, favoreciendo en algunos casos a las visitas a los centros comerciales», apunta el informe del retail en España de Savills Aguirre Newman.
«Los proyectos comerciales que verán la luz en 2019 y 2020, tienen como denominador común la diferenciación», resume el mismo informe. La consultora cita como ejemplos el Lego Fun Factory de Aqua Multiespacio, donde el cliente puede dejar a los niños de forma gratuita mientras los padres realizan las compras. O los macro parques de entretenimiento como Nickelodeon, en Xanadú.