19 de noviembre de 2011
19.11.2011

La superficie real... ¿Cuál es?

Carmen Femenia Ribera

19.11.2011 | 06:30

Esta es la gran pregunta, aquella en la que todos buscan la respuesta. Si tengo una parcela escriturada, registrada, catastrada y medida ¿Dónde están realmente sus límites?¿Cuál es su superficie real?¿La que aparece en la escritura, en el Registro de la Propiedad, la dibujada en el Catastro o la medida por un técnico según los linderos físicos (si los hay€ ) que yo le indico en el terreno?.
Y esta sigue siendo una gran pregunta, una pregunta sin una clara respuesta. Tristemente en España no existe ese «documento mágico» que nos dice cuáles son los límites y la superficie «real» de mi parcela, lo siento, pero actualmente no existe receta para resolver esta cuestión. Ante cualquier problema, por ejemplo quién es el propietario de un bien inmueble, ante la ley lo es el que aparece en el Registro y no el que, en caso de que no coincida, aparezca en el Catastro; este último es el titular que paga el impuesto (el famoso IBI) pero no el verdadero propietario.
Pero en el caso de los límites, de la superficie€ ¿Qué documento u organismo me lo asegura sin lugar a dudas? En estos momentos ninguno. Nuestro sistema de administración del territorio, desde el punto de vista de la base gráfica catastral sigue un modelo latino de tipo fiscal; nuestro catastro gráfico fue concebido fundamentalmente para repartir equitativamente el impuesto territorial, sabiendo la superficie que tiene cada propietario y su uso del suelo para poder cobrarle adecuadamente. La cartografía catastral tiene multitud de usos, pero no podemos pedirle más allá para lo que inicialmente fue concebida.
Así que€ La superficie real€ ¿cuál es?; tan solo podría definirla como aquella superficie medida dentro de los límites de la parcela en la que, en la definición de esos límites, todos los propietarios colindantes estén de acuerdo. Al final, los linderos se han marcado según el acuerdo (a ser posible) de todos los propietarios implicados: se ha realizado un «deslinde»; otros casos, ya serian los grandes desacuerdos en los que tiene que mediar un juez, al fin y al cabo, y del mismo modo deslindar.
Hay que tener en cuenta que también existen países donde el Catastro y su base gráfica fue concebida para delimitar exactamente los límites de la propiedad (por tanto, su superficie es «exacta») y así poder registrar correctamente; este es un Catastro de tipo germánico que sigue más bien un modelo jurídico. En España, el Registro nació antes que la base gráfica catastral y, hoy por hoy, es prácticamente imposible llegar a un modelo jurídico tal cual el modelo germánico, aunque nos podemos acercar.
Ante todo quiero recordar tres frases de este modelo que me llamaron profundamente la atención:
— Lo que no está registrado no existe (en España no es obligatorio registrar)
— Lo que no está medido no está registrado (aunque en España todo el territorio está dibujado en el Catastro, no todo está medido por topografía clásica, la técnica más fiable de medición, aunque cara; y estas mediciones no están contempladas en el Registro)
— Y lo que no está deslindado no está medido (al deslindar delimitamos donde están los linderos; en España no es obligatorio deslindar con los propietarios colindantes).
Así que, hagamos nuestro el lema «Deslindar, Medir y Registrar», en ese caso no habrá ninguna duda sobre cuál es tu propiedad, hasta donde llegan sus límites y cuál es su superficie «real». Pues... ¿a qué esperar? deslindemos, midamos y, por último€ Registremos.

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