El exceso de liquidez en el mercado, los tipos de interés negativos y la escasa rentabilidad de hoteles y activos comerciales han disparado la apuesta de las grandes gestoras de fondos norteamericanas y europeas por la inversión en plataformas logísticas en el área metropolitana de Valencia. Los fondos buscan rentabilidades del 6,25 % por la alta demanda de naves de distribución en Valencia. Los expertos aseguran que todavía no estamos ante una burbuja inmobiliaria en el sector, pero advierten de que la capacidad de absorción no es tan alta como hace tres años.
Baldemar Asensio y Jesús Fajardo, directivos de la consultora inmobiliaria Triangle Real Estate, incidieron ayer en que los fondos buscan obtener una rentabilidad garantizada durante años en un escenario de tipos negativos. «Hay un exceso de dinero procedente de fondos de pensiones y gestoras de inversión que se está canalizando en el sector inmologístico. Hay mucha presión en el inmologístico en Valencia y si se pierde el sentido se puede producir una burbuja. Hay un cierto riesgo por el sobreexceso de dinero», advirtieron.
Entre los inversores que han puesto su foco en Valencia está el fondo de pensiones de Canadá CPPIB y otros con un perfil más agresivo. Valencia ha comenzado a competir con Madrid y Barcelona al ofrecer una rentabilidad más alta y se ha consolidado como el tercer polo logístico de España.
La avalancha de inversiones ha resuelto la falta de oferta de plataformas logísticas que tenía Valencia. Los directivos de Triangle Real Estate explicaron que en 2017 prácticamente no había naves en condiciones libres en el área metropolitana y ahora la tasa de disponibilidad está en el 6,70 % por el incremento de proyectos. «Ahora hay libres 169.186 metros cuadrados y el año que viene se puede llegar a los 250.000 metros cuadrados», precisaron. En el área metropolitana hay 3.249.755 metros cuadrados de techo logístico, aunque el stock de calidad es de 2.523.538 metros cuadrados.
La confianza de los inversores en Valencia se puede comprobar en los proyectos a riesgo (plataformas que se promueven sin tener antes cerrado un contrato de arrendamiento). Los representantes de la consultora destacaron que ahora mismo se están promoviendo cinco plataformas logísticas a riesgo. Entre las grandes empresas que han entrado en Valencia están Prologis, VGP, Gazaley y Logicorp.
El 56 % de las naves logísticas del área metropolitana de València está situado en el eje central formado por los polígonos de Riba-roja, Quart de Poblet, Cheste y Loriguilla. Los expertos en el mercado inmobiliario coinciden en que es la mejor zona de Valencia por «la rápida conexión con el puerto y por su situación equidistante con la zona centro de España y con la norte». El 25 % de las plataformas se encuentra en el eje sur, que es el área de influencia de la factoría Ford (Almussafes y Sollana). La zona norte (liderada por Parc Sagunt) supone solo el 6 % del stock total de naves logísticas. «Es un área que está ahora en desarrollo (tras la entrada de Mercadona), pero tiene la desventaja del acceso al puerto de València. Un contenedor que desembarca en València puede llegar a rodar casi 50 kilómetros hasta Sagunt. La clave para el despegue de esta zona está en la conexión norte, el desarrollo ferroviario y la habilitación de nuevos tráficos en el puerto de Sagunt. Es complicado el desarrollo de tres millones de metros cuadrados en Parc Sagunt sin infraestructuras como el corredor mediterráneo o la conexión norte del puerto», señalaron los directivos de Triangle.
Impacto del coronavirus
Los operadores contrataron el año pasado en el área metropolitana de Valencia 238.158 metros cuadrados de superficie logística. Tres operaciones (acometidas por Conforama, Merlin y Jysk) concentraron la mayor parte de los arrendamientos del año pasado. La crisis del coronavirus ha ralentizado las contrataciones este año. Desde enero se han contratado 80.000 metros cuadrados de superficie logística y la previsión es que se cierre el año con 130.000 metros cuadrados.
