Es lógico que en un sistema en el que la propiedad privada tiene un arraigo tan intenso se planteen cuestiones espinosas entre la titularidad privada y la pública, y ello a partir de que, desde la doctrina civilista, «los bienes inmuebles no pueden estar vacantes»; es decir, no pueden estar temporalmente sin dueño. No resulta pacífico cohonestar si en aquellos lugares donde limitan ambas titularidades bajo qué criterios cabe deslindar la una de la otra, y en el caso de llegar a deslindarse, si debe prevalecer la pública sobre la privada o al revés. En todo caso, parece que el mar y sus dominios podemos datarlos en algún momento anterior a la aparición y desarrollo de la titularidad privada civil.
Esta Comunitat Valenciana, con más de 500 kilómetros de costa, en los últimos tiempos ha acreditado un exquisito comportamiento en lo que al urbanismo, especialmente costero, se refiere, si se tiene en cuenta que tan sólo unos 50 kilómetros están sin construir (solo el 10 %) y, sin embargo, va a ser pionera en un ejercicio combinado de Ley de Costas-Ley Urbanística Valenciana.
Para comprender la que se avecina hará falta tener a mano un mapa de España en general y de la Comunitat Valenciana en particular, y ello porque la nueva Ley de Costas dispone un distinto trato jurídico en función de la zona en que se esté ubicado. Dice quien las ha estimado que en el ámbito de la costa española unas 10.000 viviendas quedan excluidas de su calificación como dominio público marítimo-terrestre, si bien no se ha conocido informe técnico alguno ni justificación somera del Gobierno de la nación sobre los motivos y criterios que han llevado a tal exclusión. Puede, como ya viene siendo normal, que en esta suerte de «amnistía urbanística» se esté ventilando y asegurando una cuestión indemnizatoria de aquellos derechos preexistentes sobre «el dominio de todos» los derechos que afectan tanto a ciudadanos nacionales como a extranjeros (en su mayor parte comunitarios).
Con las previsiones de la nueva Ley de Costas, muchas viviendas situadas dentro de la playa de nuestro litoral valenciano se prorrogan por 75 años más, que se suman a los 30 años o 60 que ya les dio la vigente ley de 1988. En nuestra Comunitat puede que estén afectadas unas 1.400 viviendas, muchas de ellas en Alicante. En la provincia de Valencia es destacable el caso de las viviendas de Oliva, unas 400 de ellas construidas a pesar de que el deslinde de la línea marítimo-terrestre en la zona parece que data de octubre de 1947. Nunca edificar en suelo de todos tuvo tantas atenciones y nunca la salud civil de estas edificaciones fue mejor tratada.
Esta nueva Ley de Costas al mantener la mayor parte de lo ya construido sobre suelos que, según la ley actual y la propia Constitución, fueron declarados dominio público, corre grave riesgo de enfadar a otros propietarios cuyas edificaciones han sido ya derribadas y puedan, con mayor o menor fortuna, exigir el mismo trato que aquéllos a los que expresamente se salva de la demolición. Pretender mantener «quasi-eternamente» determinadas edificaciones situadas en terrenos del dominio público, subordinando este dominio público a la presente coyuntura económica, es, cuanto menos, una temeridad jurídica y política poco edificante para quienes han cumplido con precisión y escrupulosidad la ley.
Este actuar, aparentemente, presenta claros tintes de infracción constitucional que la Fiscalía, a buen seguro, investigará, pues de lo contrario podría interpretarse como que viene a decir, bendecir o consentir que los redactores de la Constitución de 1978 no conocían la existencia de mar y que por ese motivo no tuvieron en cuenta esa circunstancia al definir el derecho a la propiedad pública y privada, de modo que cualquiera podría edificar no ya dentro del dominio publico marítimo-terrestre, sino incluso dentro del propio mar, especialmente si se tiene en cuenta que bajo el agua también existe tierra (plataforma continental) para levantar una construcción; es más, el conjunto de excepciones que definen las zonas del anexo normativo que quedan amnistiadas en esta ley añade un plus de inseguridad jurídica, al consagrar estas excepciones puntuales sin justificación o motivación alguna y por ello, arbitrarias. Esto crea más inseguridad y tiene unas implicaciones enormes no sólo por lo ya dicho sobre las excepciones, es que, además, la propia ley otorga al Estado la posibilidad de suspender planes municipales que afecten a la costa.La realidad se ha impuesto una vez más para amnistiarla. Y todo esto ¿cómo se incardina con el nuevo régimen urbanístico que pretende implantar el Gobierno, pero en el ámbito de la Comunitat Valenciana?.
Traemos a colación el texto recientemente conocido del anteproyecto de ley de la Generalitat de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana, que, en pleno mes de julio, ha soltado la conselleria del ramo. La exposición de motivos del texto conocido deja claros sus objetivos en afirmaciones tales como: «Tratamiento integral del territorio€ donde lo ambiental, paisajístico, económico y social convergen€», «la evaluación ambiental estratégica», «ocupación racional y sostenible» e «infraestructura verde del territorio€que debe ser preservado de la urbanización». En fin, que toda la reforma, en lo que aquí interesa, gravita sobre el paisaje, la sostenibilidad y el respeto territorial.
Piénsese en el nuevo régimen de disciplina urbanística que se instaura en la Comunitat Valenciana, con un plazo de prescripción general de 15 años para la adopción de medidas de restauración urbanística dispuesto en su art. 232 o, lo que es peor aún, «la imprescriptibilidad» de las infracciones ejecutadas sobre suelos de especial protección, como es el caso de los cauces, dominio público hidráulico, lagos, pantanos, vías pecuarias y un largo etc. prevista en ese mismo artículo.
Se da la paradoja de que en determinados suelos protegidos las infracciones urbanísticas no prescriben nunca y la Administración mantiene intactas sus competencias en este asunto disciplinario y, sin embargo, las construcciones realizadas sobre suelo protegido en el dominio público marítimo-terrestre han de ser conservadas. Si la Ley de Costas prevé el mantenimiento de las construcciones dentro de la zona marítimo-terrestre es tanto como reconocer que están ubicadas sobre dominio público y, por tanto, no prescribe la acción recuperatoria propia y general ni la acción de restauración de la legalidad urbanística. En fin, un asunto poco esclarecedor para la seguridad jurídica que se pretende con la nueva Ley de Costas.
Es más, ¿cómo se van a cohonestar las competencias entre las distintas administraciones local, autonómica y estatal en esta materia en el supuesto de que, como se ha dicho, el Estado tiene la posibilidad de suspender planes municipales que afecten a la costa? Personalmente, creo que en este embrollo jurídico los tribunales van a limitar con precisión y seriedad este régimen exorbitante de competencias aconstitucionales claramente en perjuicio de las competencias constitucionalmente reconocidas a la Administración local en materia de urbanismo y a la autonómica en materia de territorio.
En definitiva, estas concretas previsiones de nuestro nasciturus urbanístico o bien deberán ser abortadas en los términos actuales o puede que nazcan al mundo jurídico con una grave «malformación congénita» que acabará en nuestros tribunales, ello a pesar de que existe una aparente animadversión a judicializar la vida jurídico-política, según dicen.
En fin, estas incompletas reflexiones pretenden ser un punto de partida para el examen de estas disposiciones legales que, de quedar definitivamente como se han conocido en su fase de proyecto, pueden llevar a la «taxidermia jurídica» la titularidad pública y privada, nuestra costa y los escasos valores territoriales que le van quedando.
