La falta de suelo en València ha provocado el desplome de nuevas promociones de pisos. El número de nuevas viviendas tramitadas en la capital del Túria ha pasado de 3.223 en 2019 a menos de mil en tres años pese a que la demanda es mucho más alta que la oferta. Esta situación ha provocado que se tensionen los precios y es misión casi imposible encontrar viviendas por debajo de los 2.500 euros el metro cuadrado, según lamentan los promotores. La Cátedra del Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV) ha constatado que en la ciudad queda suelo urbanizable para entre 7.000 y 9.000 viviendas.
Uno de los promotores valencianos con mayor volumen de proyectos explica que en la capital no se encuentran suelos de menos de 600 euros el metro cuadrado porque hay mucha más demanda que oferta. «Esto provoca que sea imposible construir viviendas a precios asequibles. El metro cuadrado de los pisos de obra nueva en València ronda entre los 2.500 y 3.000 euros. Eso significa que un piso de 100 metros cuadrado cuesta unos 300.000 euros más gastos e impuestos», advierte.
Precio medio
En el tercer trimestre de 2021, el precio medio de los pisos recién construidos en la capital del Túria era de 2.385 euros el metro cuadrado y en el mismo periodo de este año ha subido a los 2.804 euros (un aumento del 17,5 %). El precio de la obra nueva más cara de València está en el distrito de l’Eixample (donde ya alcanza los 4.227 euros el metro cuadrado tras subir un 19 % en un año), seguido de Ciutat Vella (4.136 euros y un incremento del 23 %), Campanar (3.855 euros y un aumento del 37 %), Extramurs (3.539 euros), Quatre Carreres (2.885 euros) y Benicalap (2.789 euros).
La situación se ha complicado por el incremento de los costes de construcción y de la mano de obra. Según el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia estos costes han subido con fuerza. «Los costes de construcción de materiales y mano de obra se han incrementado en el último año un 14,9 %, con un aumento del 20 % en materiales y del 6.6 % en mano de obra. El desglose por materiales muestra como los crecimientos más importantes se han registrado en acero, vidrio, madera, cal, yeso y materiales sintéticos», apunta el último informe del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia.
Sin bajadas a la vista
«Los precios de los pisos de obra nueva no van a bajar aunque se modere la demanda por el cambio de ciclo inmobiliario porque las casas no se hacen como antes. El código técnico de edificación nos obliga a utilizar materiales de aislamiento térmico y acústico que son caros y no se puede ahorrar por esa vía», advierte un promotor.
El coste de los solares en la capital parte de 600 euros el metro cuadrado y dispara el precio de los pisos
La promoción de viviendas en València se paró por completo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 y las primeras grúas volvieron en 2016. El Ayuntamiento autorizó en 2015 la construcción de 329 viviendas (las obras empezaron en 2016), en 2016 fueron 1.319, en 2017 subieron hasta las 2.483, en 2018 se alcanzaron las 2.990 y en 2019 la cifra de viviendas aprobadas llegó a 3.223. A partir de ese momento se inició el desplome: 1.692 pisos visados en 2020, 861 en 2021 y 770 hasta julio de 2022 (los promotores calculan que ahora hay autorizados unos 900).
Alivio a corto plazo
Un alivio a corto plazo a la falta de suelo es el desarrollo de los PAI de Benimaclet (1.345 viviendas previstas) y el Grao (2.550), pero las empresas inmobiliarias son pesimistas. El PAI de Benimaclet se encuentra en una situación de indefinición por las posturas enfrentadas entre los socios de gobierno y el PAI del Grao todavía está verde.
Solución complicada
José Manuel Martínez, subdirector general de Olivares Consultores, explica que la falta de suelo es un problema que se está dando en las grandes ciudades y «no tienen fácil solución». Los promotores aseguran que en València hay grandes bolsas de suelo pendientes de urbanizar que «no hay manera de que salgan al mercado. Hay pequeños solares pero, por su superficie, las exigencias administrativas y el contexto inflacionista hacen inviables los proyectos».
