El mercado da margen a los bancos para abaratar las hipotecas en 2024

Tras casi dos años de subidas, varios bancos han comenzado en las últimas semanas a anunciar ligeras rebajas en los tipos de las hipotecas que comercializan. De hecho, los nuevos créditos para la compra de vivienda han registrado ya una bajada desde el 3,86% de octubre al 3,79% de noviembre, prácticamente el primer descenso desde enero de 2022 (cuando el Banco Central Europeo comenzó a endurecer la política monetaria para combatir la escalada de la inflación). Detrás de ello está la expectativa de que los bancos centrales comiencen a recortar los tipos oficiales a lo largo de 2024, lo que ha rebajado los tipos de referencia del mercado y ha dado margen a las entidades para abaratar los créditos.

Así, el precio de las hipotecas se construye, en el caso de las de tipo variable, a partir del euríbor (que ha descendido desde el 4,16% de octubre al 3,679% de diciembre) y, en el caso de las de tipo fijo, a partir del interés del bono del Tesoro a 10 años en el mercado (que ha bajado desde superar el 4% en octubre al actual 3,25%). A dichos tipos de referencia se les añade un margen para cubrir los distintos costes que les supone a las entidades conceder los préstamos, más una prima por, entre otros, el riesgo de impago del cliente que asumen.

Aún más relevante es la rebaja notable del precio de los seguros que los bancos contratan para cubrirse de pérdidas en créditos como las hipotecas. El índice Interest Rate Swap (IRS) mide el tipo medio de los derivados financieros que los bancos contratan para no perder dinero con sus préstamos si los intereses del mercado suben o bajan más allá de ciertos niveles. Se entiende que dicho índice refleja el coste del dinero a un plazo concreto sin prima de riesgo. Por ello, si el IRS baja, los bancos tienen margen para abaratar las hipotecas que tratan de vender a sus clientes sin aumentar su riesgo de sufrir pérdidas.

Margen de bajada

En diciembre, el IRS a cinco años -el que el Banco de España usa como referencia- registró un notable descenso desde el 3,102% de noviembre hasta el 2,589%. Se trata de la mayor caída, con mucha diferencia, desde que el organismo supervisor comenzó a publicar los datos en octubre de 2012. En dos meses, de hecho, el índice ha bajado unos inéditos casi 0,8 puntos porcentuales desde el máximo del 3,386% que alcanzó en octubre. Como consecuencia, cerró el año pasado en su nivel más bajo desde septiembre de 2022.

Es previsible que el IRS siga en descenso si el BCE comienza a bajar los tipos oficiales este año, como ha apuntado que podría hacer "salvo que se produzca otro shock importante". Eso sí, podría hacerlo a un ritmo más lento si, como viene insistiendo el banco central, el mercado está siendo demasiado optimista sobre el comienzo y la velocidad del ciclo de bajadas. La presidenta de la institución, Christine Lagarde, ya advirtió hace unos días de que es "probable" que el primer recorte tenga lugar en verano, y no en primavera como vienen augurando los inversores.

Riesgo de pérdidas

Que el IRS esté bajando con fuerza, eso sí, no implica necesariamente que los tipos de las nuevas hipotecas lo vayan a hacer en la misma magnitud. El Banco de España avisó la pasada primavera de que vigilaba con especial atención que las nuevas hipotecas que conceden las entidades no tengan un tipo de interés demasiado bajo, ya que le preocupa que puedan causar pérdidas a los bancos en el futuro. El organismo había detectado que los tipos de los nuevos créditos habían aumentado menos de lo que habían subido los tipos de referencia (el IRS a sus distintos plazos).

Un diferencial estrecho entre ambos tipos, comercialmente atractivo para ganar negocio, implica un mayor riesgo de que el crédito le suponga pérdidas al banco si las condiciones macrofinancieras se desvían de las esperadas en el momento de la concesión del mismo. Por ejemplo, si a entidad le resulta más caro de lo previsto financiarse por la actual subida de los tipos de los depósitos y el encarecimiento de la financiación mayorista (la proporcionada por el BCE y por las emisiones de las entidades en los mercados de capitales).

Diferencial estrecho

El Banco de España realiza sus estimaciones calculando el tipo de cada nueva hipoteca concedida -ponderado por el capital prestado- respecto al IRS (a un año para las de tipo variable y al plazo del vencimiento del crédito para las de tipo fijo). Entre 2004 y 2022, el diferencial medio entre las nuevas hipotecas y el IRS fue de 194,4 puntos básicos (1,944 puntos porcentuales). Sin embargo, a finales de 2020 estaba en 218,2 puntos básicos, a finales de 2021 descendió a 127 puntos básicos, y a finales de 2022 se desplomó a apenas 26 puntos básicos en el cuarto. En abril del año pasado se había estabilizado en 24 puntos básicos.

Los bancos están ahora ante la tesitura de decidir hasta qué punto trasladan la bajada de los tipos del mercado al precio de sus nuevas hipotecas, teniendo en cuenta además que se les está encarciendo la financiación minorista (los depósitos). Fuentes financieras consideran que lo más lógico sería abaratar los créditos para ganar negocio, pero al mismo tiempo hacerlo menos de lo que ha bajado el IRS para ampliar el diferencial, ya que está en mínimos históricos y supone un factor de riesgo. Pero también reconocen que dependerá de cómo evolucione la competencia entre las entidades.

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