El maltrecho sector de la construcción y el urbanismo puede tener un salvavidas en el nuevo concepto de las tres «R»: rehabilitación, renovación y regeneración. El Ministerio de Fomento acaba de llevar al consejo de ministros el nuevo texto legal que regula estas tipo de intervenciones en el urbanismo y que se tramitará por la vía de urgencia en el Parlamento. Y el próximo Plan de Vivienda 2013-2016 sólo prevé ayudas para el alquiler y la rehabilitación.
En la legislación valenciana ya existen fórmulas para fomentar la figura de la rehabilitación urbana y la regeneración, aunque, como asegura el arquitecto y urbanista, Gerardo Roger, «han sido insuficientes» porque no han dado agilidad a esta posibilidad. Roger hizo esta aseveración en una jornada organizada por Cuatrecasas Gonçalves Pereira, junto al abogado de este despacho, Mariano Ayuso, y la economista Blanca Marín, sobre «Fórmulas de intervención en la ciudad consolidada y de rehabilitación urbana».
A juicio de Roger «la salida para el sector existe en la ciudad existente y consolidada. Tenemos activos potenciales para aplicar las tres «r» en Benidorm. Se pueden hacer planes especiales de reforma interior (PERI) en zonas turísticas cutres de los años 60 o 70», defendió. Además, como la propiedad está «saturada», porque en España hay 1,5 viviendas por familia frente a las 1,2 viviendas por familia de media europea, existen problemas laborales y de financiación suficientes como «para cambiar el chip» y empezar a aplicar nuevas fórmulas como el alquiler, el derecho de superficie (tener en propiedad el vuelo pero no el suelo, algo ya previsto en la Lotup) y otros nuevos instrumentos jurídico-urbanísticos como «las actuaciones mixtas que son áreas de renovación prioritaria, previstas en la Lotup, que son un mezcla de PAI rehabilitador y reedificador, el "summum" de la intervención más compleja en la ciudad» o los «complejos inmo biliarios donde se mezcla el dominio público y el privado, pero éste se conoce poco y hay riesgo de meter la pata», advierte el urbanista Gerardo Roger.
Aunque la piedra filosofal sobre la que deberá moverse toda nueva actuación urbanística será la sostenibilidad económica de los proyectos, como explicó la economista especialista en economía urbana y socia de Proyectos de Actuaciones Urbanas, Blanca Marín. «Antes no analizábamos las consecuencias de la actividad urbanística. Se pensaba en las plusvalías, la obtención de equipamientos, la generación de empleos, pero nadie se planteó como abordar el coste del mantenimiento de los nuevos espacios urbanos. Si se planteaba, la respuesta era: "¿Para qué?" Todos creíamos que aquello era la gallina de los huevos de oro».
Suspensión de un plan general
De hecho, la elaboración de un informe de sostenibilidad económica que analice el impacto en las haciendas públicas de los nuevos desarrollos urbanísticos sólo es obligatorio desde julio de 2007, cuando entró en vigor la Ley del Suelo. Desde entonces, la ausencia de este tipo de análisis puede ser causa de suspensión de un plan general como ha sucedido en Guardamar. Se pretende así evitar que «los costes de los servicios que no asumen los propietarios de terrenos de una actuación aislada de una población los deban asumir el resto de ciudadanos».
«Los informes de sostenibilidad económica permiten dimensionar las actuaciones urbanísticas y reducir el riesgo de la administración pública por su posible impacto en el presupuesto municipal, el gasto público en la fase previa a la actuación urbanística, durante su ejecución y en la fase posterior», una vez finalizado. Además, debe cuantificar los ingresos y gastos con carácter previo y después de la actuación urbana y evaluar la capacidad de la administración para mantener los servicios del nuevo espacio.
En la actualidad no hay obligación de realizar estudios en las leyes autonómicas, pero la tendencia es incorporarlos ya que la Lotup los incluye y la ley de las tres «r» del Gobierno también los va a incorporar.
Aunque más que una ley, «hacen falta herramientas más ágiles para desarrollar las actuaciones urbanas integradas», defendió el abogado, magistrado del TSJ en excedencia y socio de Cuatrecasas Gonçalves Pereira, Mariano Ayuso, «porque la legislación que hemos tenido hasta ahora es insuficiente. Son normas programáticas que no son aplicables a proyectos concretos y han provocado un marasmo legislativo que dificulta la aplicación de las normas».
Las Cifras
45 AÑOS
Hay suficiente suelo urbanizable planificado para 45 años
Los planes urbanísticos tramitados durante el boom del ladrillo garantizan el suelo urbanizable para los «próximos 45 años», según el urbanista Gerardo Roger.
3,5 MILLONES
De viviendas se podrían construir en el suelo comprado por los promotores
La banca española concedió 320.000 millones de créditos a promotores, de los que 120.000 millones se destinaron a la compra de suelo en el que se podrían construir 3,5 millones de viviendas.
26 MILLONES
Viviendas que constituyen el parque actual de casas en España
El parque de viviendas en España alcanza los 26 millones de casas: el 85% es en propiedad, 6 millones tiene más de 50 años 15 millones más de 30 años. Existen 3 millones de viviendas vacías.
La complicada digestión del urbanismo en la C. Valenciana
El ritmo «normal» de construcción supone edificar 7-8 viviendas por cada 1.000 habitantes al año, según Roger. Durante la burbuja inmobiliaria en España se construían 16-17 viviendas por cada 1.000 habitantes al año. En la Comunitat Valenciana se alcanzaron las 22-23 viviendas por cada 1.000 habitantes al año. Ahora apenas se construyen 2-3 viviendas anuales por cada 1.000 habitantes.
