Ramón Satorra: 'Al firmar una hipoteca, es importante asesorarse bien para entender el proceso'

P: Hay muchas tipológías de préstamos. ¿Qué es una hipoteca y en qué se diferencia de otros préstamos?

R: Una hipoteca es un tipo de préstamo en el que el banco cede una cantidad para la adquisición de una vivienda, que el cliente devolverá con intereses mediante cuotas mensuales. La diferencia con otros préstamos está en que el núcleo principal de la garantía es la vivienda; aunque no es el único, puesto que si el hogar no pudiera cubrir la deuda, el prestatario respondería con la totalidad de sus bienes. En el resto de préstamos, no existe esta garantía principal de la propiedad.

P: ¿Qué tipos de hipoteca hay?

R: Las clasificación más interesante es en base al tipo de interés que se utiliza. Tenemos básicamente tres tipos de hipotecas: fijas variables y mixtas. La hipoteca fija es aquella en la que el tipo de interés que se acuerda entre le banco y el cliente es un tipo de interés fijo, por lo cual la cuota será constante.

En la hipoteca variable, lo que acuerdan el banco y el cliente es que el interés que va a pagar el hipotecado va estar indexado a una referencia que, habitualmente es el euríbor. Por tanto si este sube, la cuota será ascendente y, en caso que el euríbor baje, la mensualidad será cada vez más baja.

Se hace cuando el cliente tiene perspectivas de posibles bajadas de interés. Y luego, está la modalidad mixta. Consiste en hacer los primeros cinco años de tipo fijo y el resto a variable. Así el cliente puede tener controlados los gastos durante los cinco primeros años.

P: Una hipoteca conlleva una serie de costes añadidos que ha de afrontar el cliente. ¿Cuáles son?

R: Son aquellos referentes a la operación de compraventa. Incluyen el IVA (10 %), en el caso de primeras viviendas; y, en el caso de las de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Además, están las tasas municipales.

P: ¿Ninguno más?

R: Hay otros gastos menores que me gusta comentar, como la tasación de la vivienda o el coste de seguro de vivienda obligatorio. Este último garantiza que, en caso de siniestro de la vivienda, el seguro se haga cargo de la cancelación de la deuda contraída con la entidad bancaria.  

P: Para esta operación, ¿hasta cuánto puede prestar el banco?

R: Si va a ser la primera vivienda, lo común es que el banco te ceda en torno al 80 % del valor de tasación de compraventa. Si es una segunda residencia, el porcentaje bajaría hasta el 70%. Y la parte que falta es la que debe dar el cliente, que conocemos como la entrada.

P: Y en base a este período se calcula la cuota mensual, ¿verdad?

R: Exacto. Es otro filtro para el banco, porque se estudia que la cuota no supere el 35 % de los ingresos mensuales, aproximadamente. Con esta cantidad, nos aseguramos que el hipotecado pueda afrontar el resto de gastos habituales de cada mes. 

"El asesoramiento busca el equilibrio entre unos intereses no demasiado elevados y una cuota adecuada a cada persona"

P: Hablemos de los años. ¿A cuántos años se puede contratar una hipoteca?

R: En el mercado español, el criterio básico es que no supere los 30 años y que, durante el período de pago, ninguno de los titulares supere los 75 años. También hay que tener en cuenta que a mayor plazo, se pagarán mayores intereses.

P: ¿Es en base a este periodo como se calcula la cuota mensual? 

R: Exacto. Hay que buscar el equilibro entre un plazo que no haga pagar demasiado intereses y otro que sea insoportable. Para ello, lo oportuno es contar con el asesoramiento de un gestor especializado del banco, que le hará todos los cálculos al cliente.

P: Para una operación tan importante, es normal que se compare entre diferentes opciones. ¿En qué hay que fijarse?

R: El indicador clave es la Tasa Anual Equivalente (TAE) porque incluye no solo el tipo de interés que se abonará, sino la frecuencia de pago, el plazo de la operación, los gastos y las comisiones si las hay.

La TAE informa de todo el impore, por lo que si es más alta saldrá más cara para el cliente y, de este modo, el hipotecado puede saber si está haciendo una buena operación financiera o no.

P: Una vez tomada la decisión de la compraventa, ¿cuáles son los plazos para formalizar la hipoteca?

R: El primer paso es que la entidad compruebe la situación laboral y económica del solicitante para ver si el este puede hacer frente al pago. De entrada, existe un documento genérico, el FIPRE; un documento precontactual que ofrece una guía del gasto aproximado, pero sin adaptarse a las condiciones específicas del interesado.

Cuando el interesado quiere seguir adelante con la operación; el banco evalua la situación de este y emite otro documento, el FEIN, que ya es una oferta vinculante. El cliente podrá analizar la documentación y, siguiendo los procesos legales, un notario verificará que comprende bien lo que está haciendo.

Y si es así, se firma y se realiza la inscripción en el registro de la propiedad. En ese momento, la persona ya es propietaria de una casa y de una deuda.

P: ¿Qué necesidades de protección tiene un hipotecado?

R: Además del seguro obligatorio, desde el BancoSabadell recomendamos otros tres tipos de seguros. Primero contratar uno para el contenido de la vivienda que, en caso de siniestro, permita recuperar el valor de todo aquello que hay allí.

En segundo lugar, se sugiere contratar un seguro de vida. Hay que tener en cuenta que la vivienda familiar se suele comprar entre dos personas. ¿Qué pasaría si uno de los dos falleciera? Este servicio permite cubrir el importe de la hipoteca, si uno de los titulares fallece.

Y, por último, hay otras opciones como es la protección del pago. En este caso, el desembolso de la hipoteca está cubierto, durante un periodo de tiempo determinado, si el titular de esta se queda sin trabajo de forma inesperada.

P: Como ha explicado, son muchos los factores a tener en cuenta a la hora de firmar una hipoteca. ¿Cómo podemos informarnos con garantías? 

R: Estar bien informado es esencial para poder entender todo el proceso y los gastos que conlleva la contratación de una hipoteca. Y, en adición, conocer las condiciones y especificaciones de cada caso particular.

Por eso, es tan importante la atención personalizada y de asesoramiento que se hace en el Banco Sabadell. En muchas ocasiones, la ilusión de comprar una casa, no permite poner la atención en otros aspectos y variables que hay que tener en cuenta.

Para eso están los especialistas del Banco Sabadell; que trabajan para que el cliente entienda este proceso. En nuestra publicidad siempre incluimos la siguiente premisa: «Te informamos de todo aquello que conlleva una hipoteca y, después, firmala con quien quieras».