Como tasadores tienen una perspectiva privilegiada para analizar la situación del mercado inmobiliario, ¿qué perspectivas tienen para el sector a corto plazo en la Comunitat Valenciana?
El mercado inmobiliario está mostrando en la región unos buenos niveles de actividad, tanto en primera residencia como en segunda. El volumen de compraventas en 2021 ya superó el alcanzado en 2018, y en el primer semestre del 2022 se ha superado el de 2021. Y los precios también están registrando una tendencia ascendente en las tres provincias de la Comunitat.
En el corto plazo, la previsión es que se produzca una desaceleración gradual de la demanda residencial, y con ello, de los precios. La crisis de suministros energéticos, la guerra en Ucrania e incluso las políticas anticovid en China, que estrangulan el aprovisionamiento de materiales y componentes a Occidente, están presionando los precios de la obra nueva al alza y, por tanto, tensionando el acceso a las mismas. La subida del Euríbor y de los diferenciales aplicados a las hipotecas, moderará previsiblemente la demanda de quienes compran para vivir y que están viendo su poder adquisitivo perjudicado por una inflación elevada y creciente.
Para la demanda de inversión, que en los últimos trimestres ha encontrado en la vivienda un refugio ante la elevada inflación, el calendario y la intensidad de la subida de tipos influirá negativamente en ese atractivo, por lo que podrían empezar a analizar otros activos que les proporcionen más rentabilidad.
¿Y a medio y largo plazo?
Actualmente, están interactuando diversas fuerzas cuya evolución es aún incierta, y dificultan tener visibilidad para el medio y largo plazo. Todo dependerá del control de la inflación, la duración de la guerra de Ucrania y las tensiones geopolíticas, así como de la intensidad y velocidad de las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central.
¿Cómo afectará la llegada de los fondos europeos Next Generation en la valoración de las viviendas?
Los fondos europeos Next Generation son una oportunidad única, y seguramente irrepetible, para que los propietarios renueven sus viviendas y consigan con ello mejoras en términos de factura energética, de salud y confort y también de valor de sus viviendas. La activación de subvenciones de la Unión Europea y las desgravaciones fiscales asociadas permiten que las comunidades de vecinos puedan rehabilitar sus edificios con un coste realmente asequible. Recientemente, Agentia R+, el agente rehabilitador que Tinsa ha constituido junto con Acerta para impulsar y coordinar estos procesos, expuso el caso práctico de la rehabilitación de un edificio de 40 viviendas construido en 1970 en Madrid que mejoró dos letras su calificación energética con un gasto final neto de 39 euros al mes por vecino.
Todas las actuaciones encaminadas a la mejora de la eficiencia energética y accesibilidad de las viviendas incrementan el atractivo comercial de los inmuebles en el mercado, lo que se traduce en un incremento de valor, puesto que un comprador siempre va a preferir una vivienda rehabilitada y eficiente a otra similar que no lo sea. Pero es que, además, es un proceso inevitable: las viviendas que no estén renovadas se quedarán fuera del mercado por obsoletas. No es para nada descartable que dentro de unos años la legislación imponga unos parámetros mínimos de eficiencia para que una vivienda pueda ser comercializada en venta o en alquiler.
Cuánto se incrementa el valor de una vivienda rehabilitada respecto a otra similar que no lo esté va a depender del tipo de vivienda, de las actuaciones realizadas y del perfil financiero de la demanda de la zona, pero puede estar en una horquilla entre un 10 y un 20 %.
La rehabilitación es un proceso tremendamente complejo y me gustaría insistir en que es fundamental delegar el proceso en empresas especializadas, con experiencia de gestión, conocimiento técnico y solvencia económica, como Agentia R+, que garanticen que los trabajos salen adelante al menor coste posible para la comunidad de propietarios y que se finalizan en plazo y de forma adecuada para el cobro de las ayudas.
¿Han cambiado los criterios en las tasaciones a raíz de la pandemia?
Durante la pandemia el Banco de España estableció indicaciones para utilizar métodos alternativos de valoración al método de comparación, ya que las transacciones en dicho periodo fueron muy reducidas. Este método fue el de actualización de rentas, basado en los precios de alquiler de los inmuebles. Se adoptó como valor de tasación hipotecario el menor entre el calculado por comparación y el de rentas.
Finalizado el confinamiento y restablecida la normalidad, los criterios siguen siendo los mismos a los que se venían adoptando antes de la pandemia.
¿Se nota un cambio de preferencias en los compradores?
El nuevo modelo de teletrabajo ha convertido las viviendas en oficinas y esta circunstancia hace que la demanda tenga otras necesidades a la hora de buscar una vivienda. Las urbanizaciones en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades se han convertido en el foco de atención de la demanda usuaria del teletrabajo. Espacios abiertos, mayor superficie en las viviendas y dotaciones de sistemas digitales son características que exigen cada vez mas estos perfiles de compradores.
¿Ha variado el perfil de los vendedores?
La necesidad en el cambio de modelo de vivienda ha supuesto que perfiles exclusivamente compradores entren en acción como vendedores de viviendas en las grandes ciudades para posteriormente la adquisición de espacios habitables que se adapten a sus nuevos requerimientos. Estos perfiles se sitúan en una franja de edad de 35 a 55 años.
¿Qué recomendaría a una persona que se esté pensando si comprar una casa ahora o esperar?
La compra de una vivienda es una decisión asociada a circunstancias muy personales. Si encuentras una vivienda que se adapta a tus necesidades y puedes pagarla, teniendo en cuenta el escenario de tipos de interés crecientes que se avecina, puede ser un buen momento para comprar.
En este escenario de desaceleración moderada que afrontamos no se prevén correcciones de precios que hagan pensar que comprar dentro de un tiempo va a ser más barato que ahora, más bien al contrario: si el objetivo es la compra de vivienda de obra nueva la tendencia es de un encarecimiento, debido a la falta de oferta y las presiones en los costes de construcción. Y desde el punto de vista de la financiación todo apunta a que las hipotecas se van a encarecer en los próximos meses.
Bien es cierto que no se puede perder de vista que hay factores que pueden desestabilizar las economías familiares, como la persistencia de una inflación creciente. La compra de una vivienda es una decisión financiera muy importante y debe analizarse teniendo en cuenta todos estos factores. Quienes se lo planteen desde un punto de vista inversor, es evidente que la vivienda es un valor refugio frente a la inestabilidad de otros productos financieros. Siempre es aconsejable asesorarse para invertir en inmuebles a un precio adecuado y con buen recorrido en el mercado a largo.
