La burbuja de los pisos turísticos comienza a deshincharse. Una rentabilidad menos alta de la esperada, las trabas de la Administración por las quejas de los vecinos y el alza de los alquileres que impide el acceso a la vivienda a miles de familias, y las complicaciones de la gestión han provocado que muchos propietarios estén volviendo al mercado residencial. Un ejemplo es València donde en 2019 ha bajado el número de apartamentos turísticos tras el crecimiento exponencial de los últimos años. Los profesionales advierten de que el sector se está profesionalizando tras entrar las cadenas hoteleras en este segmento. «Los pisos turísticos han llegado para quedarse, pero gestionados por profesionales», advierte Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. Las inmobiliarias valencianas coinciden en que los pequeños inversores han perdido el interés en la compra de pisos para alquilarlos por días porque tras el descontrol que había hasta ahora la Administración ha dado un paso al frente y ha ordenado el sector. Además, el Gobierno de coalición de PSOE y Podemos ha anunciado que regulará el alquiler turístico impulsando reformas normativas que permitan a las comunidades de propietarios prohibir el ejercicio de la actividad o fijar determinadas condiciones para su ejercicio.
Óscar Rodríguez, director general de OC Habitat, subraya que el punto de inflexión en el sector se produjo el año pasado. Según datos oficiales de la Generalitat Valenciana, en el año 2014 había 1.315 apartamentos en la capital; cifra que subió a 2.252 en el año 2015; a 2.486 en 2016; a 4.246 en 2017; a 5.928 en el año 2018 y a 5.771 en 2019. Es decir, tras el fuerte crecimiento de los últimos años, en 2019 se produjo una caída. «La regulación del Ayuntamiento de València ha sido clave», destaca el responsable de OC Habitat.
El cambio se produjo a raíz de la aprobación de la ley autonómica de turismo, ocio y hospitalidad que permitía, a propuesta del Ayuntamiento de València, que fueran los municipios los que establecieran las normas urbanísticas que han de cumplir los apartamentos para poder inscribirse en el registro oficial de la Generalitat. En concreto, se estableció que este tipo de viviendas turísticas solo pueden estar en bajos y primeros pisos, una medida que ha sido definitiva en el desarrollo del sector.
Antonio Carroza asegura que hay tres factores que explican el cambio de tendencia: una rentabilidad difícil de obtener, una gestión complicada y la reacción de la Administración. «Una cosa es la rentabilidad bruta y otra la neta. Los propietarios de pisos turísticos deben tener en cuenta que han de hacerse cargo de gastos como el agua, la luz y la conexión de internet. Por otro lado, la gestión es mucho más complicada que en el alquiler residencial. Un particular puede hacerse cargo de un alquiler residencial, pero en el turístico tiene que estar pendiente de la entrada y salida de los clientes y de la limpieza. Muchas veces requiere una dedicación a tiempo completo. La tercera clave es las regulaciones impuestas por las comunidades autónomas y los ayuntamientos» en toda España, precisa el responsable de Alquiler Seguro.
Los hoteles también han reaccionado ante «la competencia desleal de los apartamentos turísticos» gestionados por particulares. «La Administración ha intervenido para poner freno a esa competencia desleal, que era especialmente preocupante en ciudades como Benidorm y Barcelona. Han provocado un descenso del precio de las habitaciones hoteleras y las cadenas han reaccionado», asegura Óscar Rodríguez. El consejero delegado de Alquiler Seguro coincide con Óscar Rodríguez. «El lobby hotelero se ha dado cuenta del potencial de los apartamentos para un determinado sector de sus clientes. Muchos hoteles han visto que lo pueden hacer mejor porque dominan el negocio y saben lo que quieren los turistas. El cliente busca un apartamento asequible y que ofrezca los servicios de un hotel», señala Antonio Carroza. Un ejemplo en València es la cadena de lujo MYR Hoteles que tiene un edificio de apartamentos turísticos en la calle Calabazas y que gestiona desde el hotel Plaza del Mercado.
Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), afirma que ahora mismo «hay muy poco inversor en pisos turísticos. Ya no entran más. Este tipo de operaciones está parada en València. La normativa del Ayuntamiento de València ha limitado las opciones porque tienen que estar en un primero. La mayoría de la viviendas del mercado no cumple la normativa». El colectivo considera que la regulación valenciana es positiva. «Creemos que era necesaria y beneficia al mercado porque los alquileres están imposibles y muchas personas no pueden acceder a una vivienda», sostiene Nora García.
La normativa podría endurecerse más teniendo en cuenta los planes del Ejecutivo de Pedro Sánchez y Pablo Iglesias. Uno de los puntos del acuerdo de gobierno firmado entre el PSOE y Podemos se refiere de manera breve pero contundente al alquiler turístico: «Se impulsarán reformas normativas que permitan que las comunidades de propietarios puedan prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar determinadas condiciones para su ejercicio». Óscar Rodríguez advierte de que «el inversor está preocupado por cómo va a quedar la regulación».
El responsable de OC Hábitat destaca que un alquiler tradicional ofrece una rentabilidad anual de entre el 4 y el 5 % y los inversores en pisos turísticos buscan un retorno de entre el 12 y el 15 % al año. «Eso es lo que quieren, pero la realidad es otra. Los apartamentos turísticos pueden ofrecer en el centro una rentabilidad del 8 % porque los precios de compra han subido mucho», indica.
Antonio Carroza incide en que hace tres años se produjo un gran trasvase de viviendas del sector residencial al turístico sobre todo en algunas ciudades de España. «Ahora se está produciendo el movimiento contrario», asegura. «Los inversores se han dado cuenta de que obtienen una rentabilidad menor a la que esperaban por los gastos que conlleva», sentencia. El consejero delegado de Alquiler Seguro considera que este tipo de viviendas solo tienen sentido en «zonas con una alta demanda turística como el centro de València o de Madrid. En Vallecas no se te ocurre invertir en un piso turístico», ironiza.
