Los promotores inmobiliarios que operan en València advierten de que las bolsas de suelo se están agotando, situación que amenaza con disparar el precio de la vivienda de obra nueva. En los últimos quince años no se han desarrollado nuevos suelos en la capital del Túria, que cuenta con el problema añadido de que está rodeada por un cinturón de huerta protegida sobre la que no se puede construir. La alternativa es edificar en los solares que quedan libres por toda la ciudad, pero las promotoras que ahora dominan el mercado necesitan parcelas de un tamaño considerable para construir promociones grandes. Una excepción es el proyecto de Aedas para levantar dos edificios de 63 viviendas en la prolongación de la calle Túria (junto a las Torres de Quart). Sin embargo, las inmobiliarias se sienten más cómodas en los PAI de Campanar, Benicalap, Malilla, Quatre Carreres, Moreras o el futuro desarrollo del Grao porque les permiten acometer los proyectos con rapidez. El problema es que al ritmo actual esos terrenos se agotarán en 2026 y desarrollar nuevos suelos requiere hasta una década. En este contexto, el Ayuntamiento de València rechaza ahora el PAI de Benimaclet, donde autorizó la construcción de 1.345 viviendas.
La tasadora Sociedad de Tasación subraya que todos los proyectos en marcha en València se están ejecutando en suelo finalista (que quedó sin construir tras el estallido de la burbuja inmobiliaria) y «no se genera desarrollo de nuevo suelo edificable». El promotor valenciano Vicente Llácer (CEO de Grupo Ática) subraya que en la capital han coincidido tres circunstancias que han agravado la situación: el mercado está dominado por grandes promotoras nacionales respaldadas por fondos de inversión y cotizadas en bolsa que no desarrollan suelo; los bancos no financian «ni suelo finalista»; y los partidos que gobiernan en València «apuestan por un modelo de ciudad amurallada que ya no crezca más y por llenar los solares que quedan libres en el centro».
Vía Célere, una de las promotoras más activas en la capital, precisa que ahora mismo solo quedan dos grandes reservas de suelo edificable: el PAI del Grao y el PAI de la Fuente de San Luis (impulsado por AQ Acentor, que desarrolla Turianova). «Una vez se acaben estas dos bolsas de suelo no queda mucho más», apunta Roberto Blanco, director territorial de Vía Célere en la Comunitat Valenciana, Cataluña y Baleares. «Es un mal endémico que afecta a las grandes ciudades. Entre 2008 y 2014 el suelo quedó en manos de los bancos y Sareb, que no invirtieron en desarrollos. Cuando en 2014 se inició la recuperación del mercado inmobiliario, las grandes promotoras se centraron en la compra de suelo finalista y se siguió sin desarrollar nuevas actuaciones», añade.
Vicente Llácer coincide con la visión de Blanco. «La estructura del sector inmobiliario ha cambiado en València. El 85 % del producto es de grandes promotoras como Neinor o Aedas que no desarrollan suelos. Son empresas a las que les cuesta digerir que la tramitación de una licencia de obras tarde un año y no se meten en desarrollos que se pueden eternizar. Antes, los promotores locales invertían en comprar terrenos para desarrollar a largo plazo. Ahora somos pocos los promotores que ‘fabricamos’ suelo. Eso ha cambiado. Yo en los 27 años que llevo en el sector he lanzado 19 actuaciones de suelo y ahora lo veo muy complicado porque no hay voluntad política. No hay compromiso político para sacar nuevos suelos. Los desarrollos de ahora son de hace veinte años».
Santiago Valero de Palma, director de suelo de Olivares Consultores, asegura que gestionar un PAI y dejarlo listo para construir puede tardar en València entre cinco y diez años. «Es un proceso muy largo. Esa incertidumbre rompe el esquema de rentabilidad de los fondos que no pueden tener paradas inversiones de entre 20 y 30 millones de euros», precisa. El directivo asegura que al PAI del Grao le queda como mínimo cinco años para ver las primeras grúas. Valero de Palma coincide con los promotores en que es necesario agilizar los procedimientos burocráticos.
Vicente Llácer cree que cada vez tiene más sentido potenciar las infraestructuras del área metropolitana para consolidar «la gran València» y facilitar que las nuevas generaciones puedan vivir en Aldaia, Quart de Poblet o Xirivella. «Es cierto que en breve nos vamos a quedar sin suelo en València y a corto plazo no veo una solución», alerta.
Miguel Esparza, director general de Urbem, no se explica cómo ante esta situación el Ayuntamiento de València pone trabas al PAI de Benimaclet. «El plan lo aprobó el ayuntamiento, no los promotores», recuerda. El directivo de Urbem, que es propietaria de parte del suelo de Benimaclet, insiste: «Nosotros no especulamos. Compramos suelo urbanizable. Si se revoca, que paguen la indemnización».
