La oferta de vivienda en venta y en alquiler en la Comunitat Valenciana se ha desplomado en los últimos meses y como consecuencia los precios se han disparado. Levante-EMV y Percent Servicios Inmobiliarios han coorganizado esta semana un desayuno informativo para analizar la situación del mercado y buscar posibles soluciones ante un problema que afecta a miles de jóvenes que no se pueden independizar y a familias con dificultades para pagar su vivienda. En el encuentro participaron Alejandro Aguilar, secretario autonómico de Vivienda y Función Social de la Generalitat Valenciana; Carlos Debasa, director de Internacional de Percent Servicios Inmobiliarios; Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval); Alfredo Cano, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia; Teresa Puchades, presidenta de Avanza Urbana; y Vicente Inglada, secretario general de la Unión de Consumidores de la Comunitat Valenciana. La mesa de debate estuvo moderada por el periodista de Levante-EMV Julio Monreal.
Los integrantes de la mesa coinciden en que el mercado inmobiliario valenciano «está roto» porque la oferta se ha agotado en un momento en el que la demanda de vivienda en propiedad y en alquiler está disparada. Carlos Debasa subrayó que tras el susto inicial por el estallido de la pandemia el sector inmobiliario ha soportado bien la crisis sanitaria. «Estamos en cifras de ventas récord en segunda mano.El confinamiento provocó el ahorro de las familias y las ganas de cambiar de vivienda», indicó. Nora García explicó que el crecimiento exponencial de la demanda ha provocado una bajada del stock de vivienda «espectacular». «En el caso del alquiler es preocupante. En 26 años no visto había nada igual. En venta también hay una caída del stock. El año pasado fue muy bueno, pero yo creo que 2022 no será igual porque no hay oferta disponible», advirtió. Teresa Puchades apuntó que está situación del mercado está complicando el acceso a las familias con menos recursos y a jóvenes que carecen de los ahorros suficientes para afrontar la entrada. Alfredo Cano explicó que en el mercado se ha producido la paradoja de que «las operaciones se ha disparado con un gran número de personas que no pueden comprar ni alquilar». Análisis compartido por Vicente Inglada, que lamentó que «el acceso a la vivienda es preocupante. La Administración debe garantizar que los ciudadanos puedan tener un techo. Debe destinar recursos para ayudar a los más vulnerables. Hay que impedir que haya ciudadanos abocados a vivir bajo un puente».El secretario autonómico admitió que la brecha social cada vez es más grande con colectivos como la gente joven que no puede obtener un crédito o personas mayores con pensiones insuficientes y avanzó que la apuesta de la Generalitat pasa por impulsar la promoción de vivienda asequible mediante la colaboración pública-privada.
Sin viviendas
El gran problema para el sector inmobiliario es la falta de oferta. «La gente busca precios ajustados en València y espera que bajen, pero hay una carencia muy importante de pisos disponibles. En algunos casos la oferta es inexistente», reconoció el directivo de Percent. Teresa Puchades añadió que en el área metropolitana hay municipios como Quart de Poblet con zonas donde directamente no hay viviendas de alquiler.«La situación es desesperante. Conozco el caso de una persona que se acaba de trasladar de Sevilla y que paga 1.500 euros al mes en un barrio donde los precios no están tan disparados porque no encontraba otra cosa», reveló Nora García. La presidenta de la asociación de inmobiliarias añadió: «Hoy en València solo hay 82 viviendas de alquiler con un precio por debajo de los 600 euros. Eso no dura nada.Hay un desequilibrio muy alto entre la oferta y la demanda. Hay muchas propiedades cerradas de propietarios que han tenido malas experiencias».
El secretario autonómico de Vivienda abogó por la necesidad de limitar los precios máximos del alquiler. «Los precios del alquiler se han disparado porque el mercado está roto y en esas circunstancias el Estado debe intervenir», sentenció Alejandro Aguilar. Sin embargo, los representantes de las inmobiliarias rechazaron el límite a los precios del alquiler y recordaron que esta medida ya ha fracasado en ciudades como París oBerlín. Carlos Debasa afirmó: «No creo que regular los precios del alquiler mejore la situación. Para mí la solución pasa por incrementar la oferta de alquiler de larga duración. Habría más oferta disponible y los precios bajarían. ¿Qué hay que hacer para incrementar la oferta? Uno de los factores más importantes es incrementar la seguridad jurídica de los propietarios». Nora García también cree que es un error limitar los precios del alquiler porque está convencida de que provocaría una reducción de la oferta (como pasó en Berlín).La presidenta de Asicval aseguró que hay muchas propiedades que han salido del mercado del alquiler porque los propietarios «han tenido malas experiencias» o porque han preferido reconvertirlos en pisos turísticos.
Parque público
Alejandro Aguilar precisó que el parque público de vivienda de la Generalitat es de 15.000 inmuebles y admitió que «es insuficiente». El secretario autonómico defendió la necesitad de movilizar suelo público para, a través de la colaboración con el sector privado, impulsar la construcción de 20.000 viviendas de alquiler. Aguilar recordó que en la Comunitat Valenciana hacen falta 200.000 viviendas de alquiler y para ello se plantea liberar suelo público. «Con eso se destensionaría el mercado de alquiler», aseguró. Además, opina que es una solución a medio plazo para los jóvenes que necesitan independizarse pero no pueden hacer frente al pago de la entrada de una vivienda en propiedad. «La gente joven podría acceder a alquileres asequibles y cuando tengan capacidad de ahorrar dar el salto a la compra si quieren», añadió.
El gran problema de los jóvenes es que carecen de los 50.000 euros necesarios para hacer frente a la entrada de un piso. Tras la crisis de 2008, los bancos solo conceden las hipotecas por el 80 % del valor de la vivienda y los compradores deben tener ahorrado el otro 20 % más el 10 % de los gastos de compraventa (por el pago del impuesto de transmisión y el resto de costes vinculados a la operación). Los profesionales del sector defendieron que la Generalitat avale a través del IVF el 20 % que los bancos no conceden, pero el secretario autonómico rechazó con rotundidad esta opción. «Ayudar a los jóvenes con dinero no soluciona nada», apuntó Alejandro Aguilar.
Nora García replicó al secretario autonómico explicándole que hay muchos jóvenes con un trabajo fijo que podrían afrontar sin problemas el pago de las cuotas de la hipoteca(que gracias a la caída de los tipos son más baratas que los alquileres), pero no pueden comprar por la falta de ahorro. Alfredo Cano incidió en que los jóvenes necesitan «una solución» y el aval de la Generalitat «es una buena alternativa».
Aval público
El representante de la Unión de Consumidores de la Comunitat Valenciana también cree que el aval público es una buena opción. «Yo para los avales pienso en el banco público. Tenemos el Instituto Valenciano de Finanzas (IVF).Este tipo de avales ahora solo se dan al sector empresarial, pero es una buena opción que ese banco público avale a los ciudadanos en una cuestión fundamental como el acceso a la vivienda», señaló Vicente Inglada. «No es un dinero a fondo perdido porque cuando un banco le concede a una persona una hipoteca por el 80 % del valor del piso ya le ha sometido a todos los controles de solvencia», añadió. Inglada defendió las ayudas directas como el bono joven al alquiler, la promoción de más inmuebles públicos, la concesión de bonificaciones fiscales para acceder a la compra y el impulso a las cooperativas de viviendas mediante la colaboración público-privada.
Teresa Puchades propuso la posibilidad de que el pago del 10 % del IVA de la compra de una vivienda se pueda fraccionar en diez años. «Es necesario adoptar medidas que funcionen a largo plazo», destacó. La promotora explicó que la vivienda no puede subir mucho más porque va muy ligada a los salarios. Puchades indicó que les está costando mantener los márgenes por el incremento de los precios de los materiales de construcción. «El precio de la vivienda lo determina el coste del suelo y los salarios. Las viviendas en València que hace siete años costaban 1.600 euros el metro cuadrado ahora valen 2.300 euros por el aumento de costes. Es un problema porque llega un momento en el que el mercado no lo puede pagar», señaló. Al igual que Puchades, todos los expertos en València coinciden en que cuando se sobrepasa un determinado precio las ventas se paran y el problema es que los promotores no tienen margen de bajada por el coste del suelo (que en València se está agotando) y el precio de la construcción (que no baja de 1.000 euros el metro cuadrado por los requisitos impuestos por la UE para que las viviendas sean más eficientes).
Administración
Alejandro Aguilar enfrió las expectativas de los representantes del sector inmobiliario al advertir que la Generalitat no contempla una rebaja de impuestos para acceder a la compra de vivienda y añadió que ya hay una línea de ayudas para la adquisición en municipios de menos de 5.000 habitantes. El secretario autonómico recordó el fracaso del sector en 2006 por la barra libre de crédito y apeló a la prudencia.
Vicente Inglada incidió en que es esencial frenar la especulación en el sector inmobiliario y reveló que están recibiendo en la Unión de Consumidores a personas que han comprado un inmueble sin cédula de habitabilidad y que después no la consiguen. Nora García admitió que el problema es que en el sector «hay mucho intrusismo y supuestos agentes que no saben valorar el precio de una vivienda».
