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Miguel Pereda

"Hemos aprendido y hoy no hay riesgo de burbuja inmobiliaria en España"

Miguel Pereda JOSE LUIS ROCA

¿Cómo marcha el mercado de la promoción de viviendas en España? ¿Repunta la actividad?

El sector de la promoción inmobiliaria en España está fuerte. Las cifras están lejos de las que vivimos en 2007, pero el sector está sano. Se construye, se vende, se financia y los precios se comportan bien. Hay demanda y no existe un problema de exceso de oferta.

¿Se recuperan las cifras prepandemia?

Quitando algunos meses concretos al principio de la pandemia, la construcción no paró. Ha sido uno de los sectores que menos se vio afectado por la paralización. Las obras continuaron y las ventas también. En 2020 todo el mundo estaba expectante, pero las visitas continuaron -de forma telemática, primero, y presencial, después- y se fueron entregando las viviendas que estaban vendidas antes del covid, e incluso las que se construyeron durante la pandemia. La dinámica ha sido de normalidad y, actualmente, el sector registra ritmos y cifras que son parejas a las de 2019.

¿Cómo marcha el residencial?

El sector en general, y la vivienda en alquiler en particular, necesita que suba la oferta. El mejor modo de asegurar que el sector mejora, los precios se contienen y la calidad se garantiza es que la oferta sea alta. Los mercados son sabios y la oferta es la mejor medicina en todos los ámbitos.

Se reclama más oferta y más suelo para contener los precios, ¿se teme que puedan subir?

Sí. Hoy tenemos una tensión en precios que proviene de la subida de los precios de construcción. Cuanta más oferta haya, no cabe duda de que se controlarán mejor los precios y se mejorará la calidad, que también es relevante. Al final es la competencia la que regula.

El encarecimiento de las materias primas en la construcción tensa los precios al alza. Pero, luego, estamos viviendo también una escalada importante de la inflación, ¿cómo afecta al negocio?

No somos capaces de trasladar a precio los incrementos de costes que se producen en la cadena porque, al final, el comprador mira cuánto tiene ahorrado y cuánto puede destinar a una hipoteca, y su elasticidad no es infinita. El hecho de que la renta disponible del cliente para vivienda se vea reducida porque el resto de los componentes de su cesta de la compra se hayan encarecido nos afecta, claro. Hay que ver aún hasta dónde llega ese repunte de la inflación, pero si los salarios no suben en proporción, notaremos en negocio la pérdida de poder adquisitivo en las familias.

¿Qué diferencia a la situación actual de la que se sufrió con la crisis de 2008?

Las compañías somos ahora más prudentes y las entidades financieras también. Ahora para iniciar una construcción necesitas financiación y para tener financiación necesitas preventas. En aquellos años locos previos a la crisis de 2008 la prudencia no era quizá la nota predominante en el sector.

¿Existe algún riesgo de volver a una burbuja inmobiliaria?

Yo creo, claramente, que no. Hoy no hay riesgo de burbuja inmobiliaria. El sector es cíclico, con tiempos mejores y peores, pero la burbuja se produce cuando se hincha un globo y ese globo explota.

Y ahora no hay globo...

Ahora no hay ninguna de las características que había en 2008. La volatilidad del sector, el apalancamiento del sistema y la escalada de precios fue lo que produjo esa burbuja que explotó y de la que aún vemos algunos coletazos. Hoy asistimos a una demanda mucho más sana, el sector está menos apalancado y la vivienda que se vende se utiliza en alquiler o en venta, pero no para ganar dinero. Entonces muchas viviendas se vendían y no se usaban. Es una de las grandes diferencias.

De la crisis inmobiliaria hemos sacado algunas conclusiones...

Hemos aprendido tres lecciones importantes: primero, que los precios no crecen de manera infinita; segundo, que los activos inmobiliarios son para usarlos, y tercero, que la financiación hay que devolverla. Aprendió el particular, aprendió el promotor y aprendió el banco.

Hablemos ahora de Grupo Lar. Su negocio se concentra en inversión y gestión de activos inmobiliarios, ¿correcto?

Nos dedicamos al negocio inmobiliario y solo queremos dedicarnos a este negocio. Sin embargo, estamos diversificados. ¿Por qué? Porque actuamos en diferentes mercados (estamos en España y en cinco países más); porque diversificamos en producto (residencial, oficinas, centros comerciales, logística), y porque diversificamos también en actividad: promovemos, invertimos y gestionamos.

¿Cómo cerró Grupo Lar el año 2021? ¿Cómo les va este año?

En 2021 alcanzamos los 180 millones de facturación, con un beneficio superior a los 20 millones, lo que nos hace ser optimistas. El grupo tiene en marcha casi 14.000 viviendas en los distintos mercados en que estamos presentes. Grupo Lar ha entregado este año 2022 más de mil viviendas y gestiona una cartera de activos de terceros de casi 3.500 millones.

El mercado del alquiler en auge, ¿lo percibe así?

El mercado de la vivienda, muy bien. Percibimos además que en el mercado español hay una transferencia de vivienda en venta a vivienda en alquiler. El español ha sido siempre un mercado de vivienda en venta y esto poco a poco está cambiando.

Tienen incluso un área que llaman ‘Build to Rent’ (‘Construir para alquilar’) y es estratégica...

Sí. Es un mercado que está en crecimiento y por el que apostamos. Este área nace con el objetivo de desarrollar y gestionar 5.000 viviendas en las principales ciudades de España con una inversión inicial de casi 1.000 millones de euros. El sector está respondiendo a una necesidad evidente y de largo plazo que tiene España. El problema de la vivienda en este país no se resuelve solo vendiendo vivienda. Es importante también proporcionar al mercado vivienda en alquiler al precio y la calidad que se necesita. Es algo que el sector había desatendido y ahora está reaccionando.

¿Por qué en España se tiende más a comprar que a alquilar?

Hay varios factores. El primero, cultural. Los españoles estamos más educados para comprar que para alquilar. El segundo tiene que ver con escasa movilidad que siempre ha existido en España. A menudo la gente se forma, trabaja y vive en la misma ciudad durante toda su vida, y cambiar de casa es además muy caro porque los impuestos son altos. Y el tercer factor es que en nuestro país se adolece de una falta de oferta de calidad en el mercado del alquiler. Este escenario está cambiando poco a poco. Los jóvenes de hoy tienen otra mentalidad, y hay que tener en cuenta, además, que para comprar hay que tener ahorrado el 25% o el 30% del precio de la vivienda.

Y luego gestionan centros comerciales...

A través de Lar España gestionamos más de medio millón de metros cuadrados de centros comerciales, que han tenido un enorme test de estrés durante la pandemia y que han superado con nota.

En 2019 crearon una ‘joint venture’ con Centerbridge para promover naves logísticas, ¿cómo les va en este mercado? ¿Funciona?

En estos tres años el mercado de la logística ha vivido una llegada gigantesca de capital, y de un capital más de promoción hemos pasado a uno más institucional con visión paneuropea. Mantenemos nuestra ‘joint venture’ con Centerbridge, pero estamos trabajando también con otros inversores para ayudarles a hacer crecer su plataforma.

¿Cuál es el posicionamiento internacional de Grupo Lar?

Fuera de España estamos en Polonia, México, Perú, Brasil y Colombia. Iniciamos nuestra actividad internacional en 2003 en México, que es el país donde tenemos mayor inversión. Luego vino Brasil y, más tarde, Perú, que es un país de muy buenas dinámicas. Son países en los que podemos operar en ciudades muy grandes y en los que el segmento de la vivienda media es creciente. En muchos de estos países se había atendido el mercado caro y el mercado muy barato, pero no el sector medio. Ahora percibimos que este segmento está creciendo al tiempo que están perfeccionando la financiación.

Históricamente, ha existido en Grupo Lar una cultura de alianzas con terceros, ¿cuáles son las más importantes en la actualidad?

Las más relevantes hoy son las que mantenemos con Primonial para el mercado de la vivienda en alquiler y con Centerbridge para el mercado de naves logísticas. Lar España es, en realidad, una gran alianza con el mercado inversor en su conjunto.

En 2005 se aliaron con un fondo de Morgan Stanley, que adquirió casi el 17% de Grupo Lar para ganar tamaño y afrontar la expansión internacional, ¿cómo les fue?

En el corto plazo ayudó a la expansión y sirvió para empujar inversiones, pero llegó la crisis de 2007 y tuvimos que volver a los cuarteles para protegernos. Lo que venía era muy duro y el plan no pudo cumplir todos los objetivos con que nació.

En 2014 crearon Lar España Real Estate, que se convirtió en la primera socimi española en salir a Bolsa, ¿cómo marcha?

Fue la primera vez que Grupo Lar se expuso a mercados cotizados. La experiencia ha sido interesante. Es un mercado que se rige por normas diferentes y nos ha llevado a relacionarnos con inversores de otra naturaleza. Aprovechamos la oportunidad. Había inversores que querían aprovechar nuestros años de recuperación y no tenían manera de aproximarse de otro modo al mercado español. Las socimis han sido vehículos que han permitido subirse a esta oportunidad.

Es una socimi centrada en activos inmobiliarios en España, volcada casi en exclusiva en el sector ‘retail’, ¿qué expectativas albergan respecto a la evolución de la acción?

La acción está tan penalizada que no puede más que mejorar. La pandemia ha introducido una penalización que tenderá a corregirse. Haber pasado el test de estrés que supone la pandemia debería demostrar al mercado cuál es la resiliencia de los activos. Somos optimistas.

Segunda generación de la empresa familiar que fundó su padre, junto a otros socios, en 1969, Miguel Pereda acaba de tomar el relevo -el pasado 1 de enero- a su hermano Luis en la presidencia de una compañía en la que lleva trabajando 30 años. Analiza el presente del sector inmobiliario en España y reflexiona sobre los retos de Grupo Lar, una empresa inmobiliaria que duplicó ingresos en 2021, hasta los 180 millones, superando sus cifras prepandemia.

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