Salvador Vila, el último gran promotor valenciano que logró sobrevivir a la burbuja inmobiliaria, ha entrado en concurso de acreedores tras acumular a finales de 2020 unas deudas a corto plazo de 95 millones de euros y ser condenado por el Supremo en septiembre a indemnizar al fondo público Frob con 119 millones de euros por una de las causas del Banco de Valencia. La caída de Vila es el epílogo de la desaparición de una saga de empresarios que se hicieron multimillonarios durante los años del ‘boom’ inmobiliario y que han desaparecido del sector. El 95 % de los promotores valencianos que marcaron el ritmo de esta actividad hasta 2008 ya no está. Entre ellos, los expresidentes de la asociación de promotores Vicente Cervera (Sotoblanco), José Luis Miguel (Onofre Miguel) y el propio Salvador Vila (Salvador Vila). Hoy el sector está controlado en la Comunitat Valenciana por grandes promotoras ligadas a fondos de inversión y, en la mayoría de los casos, cotizadas en bolsa que carecen de problemas de liquidez. De los antiguos promotores valenciano quedan menos de una decena y la mayoría acomete proyectos pequeños.
El estallido de la burbuja inmobiliaria fue un tsunami para un centenar de grandes empresas del sector que se quedaron por el camino. Los casos más llamativos fueron los de Astroc (liderada por Enrique Bañuelos y ejemplo máximo de la burbuja en España), Llanera (dirigida por Fernando Gallego, que se estrelló con la promoción de La Reva), Onofre Miguel, Edival (de la familia Puchades, que hoy promueve con Avanza Urbana), Sotoblanco, Inmobelsa (familia Beltrán), Bautista Soler (liderada por Bautista Soler, que fue un referente en el sector), Urbanas de Levante (del hijo de Bautista Soler y expresidente del Valencia CF, Juan Bautista Soler), Ferrobús (Francisco Álvarez), Propasa (Antonio Gil), Majofesa (José Ferrero), Tiempo Futuro (Vicente García Ojeda), Grupo Zaragozá (Alfredo Zaragozá), Grupo Llorca, Viviendas Jardín, Nou Temple (familia Flames). Un par de empresas históricas entró en concurso de acreedores y logró superarlo con éxito: Urbem (familia Pastor) y Ballester Inmobiliaria (Andrés y Reyes Ballester). Y otras seis continúan con mayor o menor actividad: Ficsa (familia Noguera), IGSA (Enrique Ballester), Urvitra (Pedro Villa), Domios (Miguel Ferrer), Ática (Vicente Llácer) y Promociones Valero Yagüe (Juan Valero).
El origen del problema fue la borrachera de crédito sin control de un empresariado que no estaba preparado para hacer frente a las grandes finanzas. Fuentes financieras explican que la época de la burbuja la protagonizó un empresariado promotor nacido en la década de los noventa tras la crisis de 1992-93. «Era un empresariado con pocos recursos propios, mucha deuda y mucho apoyo de los bancos y cajas. A partir de 2000, las entidades financieras entramos a financiar suelo urbanizable. La nueva ley de suelo generó mucha financiación y especulación. Los beneficios de cada promoción se utilizaban para comprar más suelo, que cada vez era más caro y que se financiaba. Eso propició una burbuja con tipos de interés muy bajos y un sector promotor muy endeudado», destacan desde el sector bancario. Cuando estalló la crisis de las subprime y la banca cerró el grifo de la financiación «el sector estaba muerto», confiesa un directivo bancario de aquella época. La enorme deuda arrasó el sector y provocó la entrada en concurso de la mayoría de las promotoras valencianas y su liquidación. Algunos empresarios que en los años de la burbuja se hicieron multimillonarios lo perdieron todo. ¿Quién resistió? Los empresarios con menos deuda y los que tenían su negocio muy diversificado, como Enrique Ballester, que al margen de la promoción tenía hoteles, edificios de oficinas e inmuebles arrendados que le proporcionaban recursos recurrentes. La familia Pastor también tuvo pulmón gracias a que diversificó con el hotel Primus (uno de los más grandes de València con 265 habitaciones) y a que llegó a acuerdos con las entidades financieras (pagó todo lo que debía tras el concurso).
Astroc fue una empresa inmobiliaria que se aprovechó de ser agente urbanizador -una figura introducida por la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU)- ya que pudo comprar a buen precio miles de hectáreas de suelo rústico con el objetivo de que su precio se multiplicara tras ser reclasificado como urbanizable. «Enrique Bañuelos era en aquella época un empresario muy reconocido en València. Convenció a Amancio Ortega y a inmobiliarias como Rayet para que entraran en su capital. Salió a Bolsa y al principio fue un pelotazo, pero luego pasó lo que pasó», recuerda José Manuel Martínez, subdirector general de Olivares Consultores y director del área residencial.
El modelo de negocio actual es diametralmente opuesto al de los años de la burbuja porque los bancos no financian la compra de suelo y porque los grandes actores del sector son inmobiliarias respaldadas por fondos de inversión que operan con recursos propios. «El negocio promotor es complicado porque requiere mucho capital y son proyectos a tres o cuatro años vista que dejan un margen de beneficios de entre el 15 % y el 18 %. Implica mucho trabajo y mucho riesgo, que la mayoría de los empresarios valencianos ya no están dispuestos a correr. Los grandes proyectos están en manos de promotoras nacionales y lo que sí se da en València es la promoción de edificios a través de vehículos de inversión», añade el subdirector general de Olivares Consultores.
Vicente Llácer, presidente de Ática y uno de los promotores que sobrevivió a la crisis, insiste en que el sector no tiene nada que ver con el de hace quince años. «El promotor que ha sobrevivido es el que ha sabido adaptarse a los nuevos tiempos. Tras el estallido de la burbuja, los grandes propietarios de suelo eran los bancos y los que han transformado el sector han sido los fondos de inversión. Este es un negocio muy intensivo en capital y las reglas del juego han cambiado». Llácer ha aprovechado que la inmobiliarias Inmoglaciar, del fondo Cerberus, quería desinvertir para comprarle suelo. Gracias a estas compras, Ática tiene ahora 14 promociones en marcha.
