Queda un mes para subrogarse gratis: los hipotecados podrían pagar más de 5.000 euros por cambiar su hipoteca variable a partir de 2024

Hace justo un año, en noviembre de 2022, el Gobierno de Pedro Sánchez anunció la aprobación de una serie de novedades en el Código de Buenas Prácticas de las entidades bancarias entre las que se incluía la supresión de las comisiones por subrogaciones de hipoteca, en caso de que estas se hicieran para cambiar el tipo de interés de la misma de variable a fijo o mixto. La subida del euríbor y de los tipos de interés oficiales por parte del Banco Central Europeo (BCE) llevó en ese momento al Ejecutivo español a tomar esta medida con el objetivo, decían, de “aliviar la carga hipotecaria a más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por el aumento del euríbor, preservando la estabilidad financiera”.

Esta norma era de carácter obligatorio para todas las entidades e impulsó las ejecuciones de subrogaciones de acreedor, es decir, los cambios de banco de las hipotecas para modificar su tipo de interés, en nuestro país. Tanto es así que, “durante los primeros meses de 2023, más de la mitad de las operaciones que realizamos en iAhorro eran subrogaciones de hipoteca”, señala el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli.

Eso sí, la supresión de las comisiones por subrogación tenía un plazo de ejecución de un año: del 1 de enero hasta el 31 de diciembre de 2023. Y, pese a que ha habido rumores de que podría ampliarse más allá del 31 de diciembre de este año, “con el euríbor en fase de estabilización e incluso algo a la baja y la paralización de las subidas de los tipos del BCE es posible que la exención de las comisiones por subrogación a los hipotecados llegue a su fin a final de año”, explica el portavoz de iAhorro. No obstante, aunque la tendencia del euríbor se haya moderado sigue alrededor del 4% y los tipos de interés en el 4,5%, hasta 1,2 y 2,5 puntos porcentuales por encima que cuando se tomó esta decisión, en noviembre de 2022, respectivamente.

Subrogar la hipoteca podría costar más de 5.000 euros a partir de 2024

¿Qué pasará a partir del 1 de enero de 2024? “Los españoles volverán a pagar comisión por cambiar su hipoteca de banco”, agrega Simone Colombelli, que también recuerda que “esas comisiones se sitúan normalmente en el 2% del capital pendiente durante los diez primeros años del préstamo y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%. Eso sí, cada banco puede ofrecer comisiones diferentes, de incluso al 0% si el hipotecado sabe negociar bien su contrato hipotecario”.

Por ejemplo, quien contrató una hipoteca variable de 150.000 euros y un diferencial del 0,99% en octubre de 2019, cuando el euríbor estaba en negativo (-0,304%), ha visto cómo la cuota de su hipoteca ha pasado de los 461,13 euros al mes de entonces a los 774,96 euros actuales tras la revisión anual que le tocó hacer el mes pasado con un euríbor al 4,160%. En este caso, el encarecimiento ha sido de 313,83 euros mensuales, por lo que paga ahora un 68% más que lo que pagaba en un inicio. En caso de que quiera cambiar ahora esta hipoteca por una fija para no sufrir más incrementos de cuota próximamente, el trámite le saldría prácticamente gratis “solo tendría que pagar la tasación de la vivienda, que está entre los 300 y los 400 euros, en función de sus dimensiones y la tasadora que la realice”, afirma el director de Hipotecas de iAhorro.

No obstante, si esta persona, a la que le quedan unos 132.000 euros por pagar todavía de hipoteca, espera al año que viene para realizar esa subrogación, el coste aumentaría considerablemente en caso de tener una comisión por realizar la operación. Si dicha comisión es la que marca la ley, del 2% antes de los primeros diez años de vida del préstamo, el hipotecado tendría que sumar al coste de la tasación, otros 2.600 euros, por lo que pagaría unos 3.000 euros por cambiar su hipoteca de banco y, con ello, su tipo de interés de variable a fijo o mixto.

En caso de que el capital pendiente aumente, también será mayor el importe de la comisión por subrogación. Por ejemplo, si en vez de 130.000 euros, al hipotecado le quedan por pagar 250.000 euros también antes de cumplir los diez años del préstamo, con una comisión del 2% tendría que sumar a los 300/400 euros de tasación los 5.000 euros de la comisión por subrogación.

¿Es mejor subrogarse al principio o al final de la vida de la hipoteca?

“Cuanto menos capital le quede por amortizar de la hipoteca, más barato será el cambio porque las comisiones bajan y se aplican al capital restante. No obstante, al hipotecado le saldrá menos rentable hacerlo al final del préstamo porque, durante los últimos años de la hipoteca es cuando menos intereses se pagan por ella debido a que en España nos regimos por el sistema de amortización francés”, señala Colombelli, que agrega que, entonces, “aunque salga algo más caro hacerlo al principio del préstamo, a la larga será más beneficioso para el hipotecado, ya que se ahorrará mucho más en el pago de intereses a la entidad financiera si consigue una hipoteca mejor”.