Cabanyal-Canyamelar, PEC, por fin

Tres períodos de Información Pública y Participación Social con los ciudadanos y Asociaciones vecinales junto a varios procesos de consulta con las Administraciones sectoriales, con dilación superior al año y medio en un caso (Patrimonio) o con una controversia volumétrica meramente opinable en otro (Costas), así como la larga y sufrida pandemia, han generado un retraso de cinco años en la tramitación del Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar (PEC) que, al fin, ve culminada y próxima su aprobación definitiva.

Procede exponer los resultados y aspectos fundamentales que identifican este diferenciado y relevante planeamiento.

Obviamente, el PEC asume los objetivos urbanísticos propios de un Plan Especial tradicional, como la Regeneración urbana y la Rehabilitación de su patrimonio, la mejora de su espacio público y, en este caso, la recuperación acotada de la población expulsada del Barrio durante el período de degradación.

Así el PEC adopta explícitas estrategias urbanísticas «al uso», como la protección de más de 1.600 edificios susceptibles de ser rehabilitados, el incremento en un 47 % del suelo del Barrio destinado a Zonas Verdes (200.978,13 m²s frente a 136.907m²s) y de un 56 % de Equipamientos públicos (94.730,39 m²s frente a 60.759,.04 m²s), la reconversión en «calles de coexistencia» peatonal superior al 10 % del viario existente (53.232 m2s de 465.772 m2s) con la disposición de 893 plazas de Aparcamiento público en alquiler social, ubicadas en cuatro edificios, para compensar las suprimidas en la citada reconversión, la previsión de un acotado incremento del 6 % de nuevas viviendas localizadas en tres de las cuatro Actuaciones residenciales que aprovechan vacíos urbanos abandonados (698 viviendas nuevas con relación a las 11.609 preexistentes) y el incremento de otro 6 % de nuevos habitantes.

Asimismo, el PEC prevé la disposición de usos complementarios al Residencial con la finalidad de enriquecer su tejido social y generar empleo cualificado, tales como el Comercio de proximidad, Oficinas y una instalación Hotelera pública, previéndose quince plantas para configurarlo como un hito de referencia espacial en el Barrio.

La mera enunciación de estos datos manifiesta las acertadas estrategias proteccionistas y regeneradoras que el PEC adopta. La recomendación a crear una Oficina de Gestión propia para su desarrollo garantizaría razonablemente la viabilidad de sus previsiones.

Sin embargo, adicionalmente este PEC asume unos trascendentales objetivos de carácter socioeconómico y de política social dirigidos a garantizar los derechos constitucionales a la vivienda, a la participación pública en las plusvalías y a impedir la especulación (art. 47 CE), así como a paliar los procesos de gentrificación que cualquier exitosa operación de Regeneración urbana conlleva indefectiblemente.

Así, el PEC adopta decididas estrategias socioeconómicas disponiendo en toda su capacidad los innovadores instrumentos de gestión urbanística que ofrecen las vigentes legislaciones estatal y valenciana, tales como las Memorias de Viabilidad, las Actuaciones de Dotación, los Complejos Inmobiliarios, los Aprovechamientos Adicionales y las Viviendas Dotacionales.

La utilización rigurosa de estas estrategias permite generar un trascendental contingente de vivienda pública en arrendamiento y disponer que las plusvalías adicionales que superen un beneficio legalmente razonable se apliquen a la financiación de las previsiones «aisladas» del PEC, soslayándose, así, procesos de expropiación o de gasto público impropios de la intervención en la ciudad consolidada acorde con el principio básico del sistema urbanístico español, tantas veces incumplido, del justo reparto de cargas y beneficios.

Consecuentemente, el PEC dispone la creación de un permanente Parque Público de Viviendas en Alquiler Social comprendido en la horquilla (dependiendo del uso de las Plantas Bajas) de 802-953 viviendas integradas por la suma de 256 VPO provenientes de las tres Actuaciones residenciales, más 296-447 Viviendas-Alojamientos Dotacionales (según se ejecuten o no en régimen de Complejo Inmobiliario) y más 250 VPO estimadas y ubicadas en los suelos expropiados en su día para la prolongación de Blasco Ibáñez, hoy felizmente anulada.

Obviamente, la disposición de este importante contingente de Vivienda Social destinado a los vecinos de ingresos limitados, gestionable preferentemente por una empresa mixta bajo control público, junto a una limitación extrema en la implantación de las Viviendas Turísticas, permitirá paliar los indeseables procesos de gentrificación y de especulación urbana que indefectiblemente se producirían si no se actuara adecuadamente.

Finalmente, como referente económico de la adopción por el PEC de esta novedosa «caja de herramientas» jurídico-urbanísticas procede señalar que genera más de 13,7 millones € adicionales derivados del proceso de participación pública en las plusvalías producidas y destinadas a la financiación de las Dotaciones e infraestructuras «aisladas» cuya ejecución sólo sería posible con recursos públicos (expropiación o inversión presupuestaria) de no aplicarse estos innovadores instrumentos. Se trata de ordenar que las plusvalías adicionales que genera el PEC se destinen a su ejecución y no a un beneficio privado injustificable. Dicho en términos coloquiales, «que el urbanismo pague el urbanismo».

En definitiva, el PEC ve culminada su elaboración y tramitación bajo la legítima dirección de la Concejalía de Urbanismo y su aprobación municipal sin ningún voto en contra. Ojalá se «ponga en marcha» cuanto antes y consiga la necesaria regeneración y mejora de un Barrio tan esencial para sus vecinos y resto de valencianos.