L a logística es clave en la Comunitat Valenciana y ahora se encuentra en una profunda transformación por el tirón del sector agroalimentario (con Mercadona a la cabeza) y por la revolución del comercio electrónico que necesita grandes plataformas para almacenar miles de productos. Las consultoras inmobiliarias advierten de que cada vez se están buscando macroplataformas de entre 25.000 y 60.000 metros cuadrados cuando hasta hace poco la prioridad eran las naves de 5.000 metros cuadrados. En este contexto, Inditex acaba de comprar por 31 millones de euros una de las últimas parcelas de Parc Sagunt y la Generalitat ya prepara la ampliación del parque empresarial (la nueva fase mide el doble). Es solo el inicio de lo que se avecina. La Comunitat Valenciana dispone de 7,6 millones de metros cuadrados de suelo logístico y el Consell ha constatado tras un profundo análisis que en las próximas dos décadas van a hacer falta otros 27 millones de metros cuadrados. Para ello, la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio ha identificado las áreas de oportunidad logística y se ha propuesto impulsar en ellas 33 nodos diferenciados para tejer una red capilar que cubra las tres provincias.
Los expertos coinciden en que es una oportunidad que no se puede dejar escapar. Carlos González Triviño, CEO de la firma Gobernanza Industrial, advierte de que la Comunitat Valenciana es una región con una tradición industrial muy sólida, un entorno institucional avanzado y un sistema de innovación suficientemente competitivo como «para marcarse los objetivos de desarrollo logístico que desee dentro de este proceso de transición general hacía un contexto 4.0. Para ello es imprescindible comprender que la industria funciona a muchos niveles de conexión. El nuevo desarrollo logístico es multicanal, multiagente y multimodal. La modernización del entorno logístico exige una perspectiva muy horizontal y un alto grado de preparación en el diseño de nuevas alianzas público privadas. La implantación de modelos de gobernanza al servicio del sector logístico va a ser el factor diferencial de los nuevos campeones del sector. Los operadores más competitivos dentro de este proceso de darwinismo logístico serán los que maximicen su predisposición a cooperar».
La consultora inmobiliaria CBRE confirma que ya se está produciendo el cambio de modelo. «Hasta ahora empresas como Amazon tenían grandes centros de distribución en Madrid y Barcelona. A partir de ahora veremos la apertura de grandes plataformas junto a València y Alicante. Esto también va a provocar un cambio en la estructura de los polígonos. Antes eran de muchos propietarios (naranjeros con tierras) y ahora pertenecen a un único propietario. Vamos a ver como se van a diseñar con supermanzanas para las nuevas demandas», precisa Javier Muñoz, jefe del departamento de logística de CBRE en la Comunitat Valenciana.
La Generalitat quiere explotar a fondo el filón del sector en la nueva economía. El Consell considera que el potencial de la Comunitat Valenciana es inmejorable. «Tenemos una excelente ubicación estratégica; el puerto más importante del Mediterráneo y el quinto de Europa; y un sistema aeroportuario competitivo» por ello el objetivo de la Generalitat es «convertir a la Comunitat Valenciana en la principal plataforma logística del mediterráneo. Un clúster capaz de competir en igualdad de condiciones con los grandes conglomerados logísticos y portuarios del norte de Europa», destacó durante la presentación del plan desarrollo de suelo la consellera de Vivienda, María José Salvador. El sector ya tiene un peso muy importante en la C. Valenciana con más de 35.000 empresas, una cifra de negocio que supera los 18.700 millones de euros y unos 157.000 empleos.
La red logística que ha diseñado la conselleria para el horizonte de 2038 se basa en una superficie bruta de 2.700 hectáreas (27 millones de metros cuadrados) de las que 760 hectáreas (7,6 millones) corresponden a nodos logísticos ya existentes. La Generalitat ha planteado una red de nodos logísticos capilar y próxima al sector productivo valenciano. Los principales polos que quiere impulsar el Consell son la Plataforma Intermodal Castelló y el Centro de Servicios al Transporte CTS del área de Castelló; en Sagunt el objetivo es la Plataforma Intermodal Parc Sagunt II; en la zona del puerto de Valéncia se potenciará la ZAL de València Port y la Plataforma Intermodal Fuente de San Luis; en el área prime de València la apuesta son las nuevas plataformas logísticas «Zona Prime I» y «Zona Prime II»; en la zona sur se prevé la ampliación del Parque Industrial Juan Carlos I y el CTS Ribercost; y, por último, en Alicante-Elche se plantean tres nuevos nodos: la ampliación del Parque Empresarial Ex, la plataforma intermodal Alicante-Elx y el centro que da servicio al aeropuerto Alicante-Elx.
Al final la clave para imponerse en el mercado está en la captación de inversiones. La empresa Gobernanza Industrial está desarrollando en Lanzadera un portal electrónico para la localización de activos industriales y logísticos (en un reto lanzado por CBRE). «La captación de inversiones industriales y logísticas se sigue apoyando en unas herramientas electrónicas con funcionalidades muy limitadas. La Administración, en general, desconoce el potencial enorme de las aplicaciones de proptech (las nuevas aplicaciones tecnológicas en el sector inmobiliario). En el sector privado la comercialización industrial y logística es el gran talón de Aquiles de la revolución proptech. Sigue sin comprenderse el hecho de que una buena comercialización inmobiliaria es el reverso de la inversión empresarial. Si vendes suelo industrial y logístico captas empresas nuevas. Es así de simple. Este planteamiento conecta la comercialización con los procesos de reindustrialización, con la especialización inteligente, y con una nueva cultura de la planificación territorial basada en el big data, el internet de las cosas y la inteligencia artificial», advierte González Triviño.
Diego Romá, gerente de la federación valenciana de polígonos industriales (Fepeval), destaca que un problema añadido es que la mayoría de los municipios tiene demasiada limitada la altura de las naves. «Esto complica la comercialización porque los operadores necesitan naves con mucha altura. El Ayuntamiento de Riba-roja acaba de elevar el techo máximo permitido porque es una demanda de las empresas», destaca.
El futuro inmediato pasa por el desarrollo de Parc Sagunt II que doblará la superficie del actual. «Pensamos que puede tener un gran empuje, aunque el problema del norte de València es la comunicación con el puerto. Riba-roja y Almussafes tienen más peso porque están mejor conectadas. Para algunas empresas es fundamental», afirma el responsable de logística de CBRE. Blanca Marín, secretaria autonómica de Economía, precisa que la nueva fase tendrá cerca de 3,5 de millones de metros cuadrados de suelo neto para parcelas.
