Los retos de la vivienda pública en España: presupuesto, deuda barata, suelo y seguridad en el alquiler

El reciente nombramiento de Isabel Rodríguez como Ministra de Vivienda y Agenda Urbana supone un golpe encima de la mesa, al menos aparente, del nuevo Gobierno sobre el calado del problema existente, principalmente en las principales ciudades, en el acceso a la vivienda, en concreto en alquiler. En su presentación pública, Rodríguez tendió una mano al sector, donde su nombramiento ha sido bien recibido, aunque todavía se muestra expectante sobre cuál será su papel y qué medidas o reformas quiere acometer.

De forma simultánea al acto de entrega de las nuevas carteras del Ejecutivo, el Colegio de Economistas de Madrid, en su Foro de Economistas Inmobiliarios, celebró una jornada de cuáles serán los principales retos, tanto para el sector privado, como para el público, para proveer al país de un parque de viviendas públicas. En la pasada legislatura, el Gobierno se puso un reto, lograr que el 20% del parque residencial tenga un carácter público en un plazo de 20 años. A priori, se trata de un objetivo utópico porque "el parque de pisos sociales debería crecer anualmente tanto como el total existente a día de hoy", según un informe publicado hace unos meses por la escuela de negocios ESADE.

Equiparar a la vivienda con la sanidad

La primera medida que reclaman los expertos inmobiliarios es dotar a la política pública de vivienda de presupuesto. Alejandra Mora, socia de Arenhos Advisors, una firma de asesoramiento a capitales que quieren invertir en residencial en alquiler asequible, comparó la sanidad con la vivienda: "Hay dos derechos en la Constitución Española en el mismo punto: el derecho a la protección de la salud y la vivienda. Están en el mismo sitio, pero hoy en día se le da dado un trato distinto en materia presupuestaria".

En esta misma línea, Manel Rodríguez, socio y consejero de Grupo Salas y la Fundación Salas, esta última una entidad sin ánimo de lucro que está desarrollando alrededor de 2.000 viviendas a precios asequibles de la mano de diferentes administraciones, añadió: "Si queremos un parque de vivienda semipública por debajo de mercado, se necesita inversión pública, como ocurre en la sanidad. Los diferentes gobiernos deben destinar un presupuesto continuado y a largo plazo para hacer más vivienda".

Javier Braza, cofundador y consejero delegado de la gestora Lagoon Living, que están desarrollando vivienda en colaboración público-privada junto al Ayuntamiento de Málaga y que cuentan con respaldo de capital sueco, reclamó también más fondos: "Históricamente, siempre han existido ayudas a la promoción de viviendas. Sin embargo, en 2022, el presupuesto del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana fue de únicamente 905 millones de euros, una cuantía que no es equiparable a otras carteras. Hay que recuperar las medidas que en el pasado funcionaron".

Financiación a tipos bajos

Uno de los principales escollos para el desarrollo de viviendas, especialmente en régimen asequible, es la financiación. En el entorno actual de tipos de interés, esta tarea se antoja más complicada. Este fue uno de los motivos para que la anterior legislatura el Gobierno anunciase la movilización de 4.000 millones de euros, a través del ICO y con cargo a los fondos europeos, para financiar la promoción de nueva oferta residencial con precios de arrendamiento por debajo de mercado.

Según Manel Rodríguez, los fondos que tramitará el ICO son "imprescindibles". "No podemos financiar la promoción de este tipo de inmuebles con banca tradicional, mientras que la financiación alternativa es inasumible. Necesitamos el capital de los fondos europeos. Estamos viendo agilidad en la tramitación y se estará cerrando el acuerdo entre el Ministerio y el ICO, aunque atisbamos un potencial colapso. En nuestra opinión, el ICO no tiene estructura para gestionar 4.000 millones de euros", añadió. El directivo de la Fundación Salas reclama que la financiación debe ser, sí o sí, a tipo fijo y por debajo del 4%. "En Cataluña hemos conseguido financiar promociones entre el 2,7% y el 2,95%, pero se incluye una subvención pública para rebajar el tipo", apuntó.

Ramón Ruiz, socio propietario de Visoren, una gestora de origen catalán especializada en inmuebles protección oficial en régimen de alquiler, razonó el porqué es necesaria financiación barata para acometer estos proyectos: "Creemos que es posible hacer rentable la inversión en vivienda social. Tenemos 1.300 construidas en casi 30 contratos con diferentes administraciones y son negocios a muy largo plazo. Es un modelo de negocio muy estable, pero con una rentabilidad muy baja, que, si está bien gestionado, es un negocio atractivo para fondos de pensiones y compañías de seguros. Esto no es un negocio inmobiliario, es financiero y de gestión". En esta misma línea, Javier Braza comentó que los retornos de este tipo de activos se equiparan con los de un bono de renta fija, ofreciendo una rentabilidad neta entre el 4,3% y 4,5%.

Más suelo público y garantías en el cobro de las rentas

La promoción de inmuebles que se destinen al arrendamiento a precios por debajo de mercado pasa por que sea la administración pública ceda suelos de su propiedad. No se trata de un formato novedoso. En los últimos años, sí se han impulsado varios planes de colaboración público-privada, en la que empresas públicas asumen la construcción de los pisos y la gestión de los alquileres durante plazos que van desde los 45 hasta los 80 años. La Comunidad de Madrid, la Generalitat Valenciana y los ayuntamientos de Madrid, Barcelona o Málaga tienen ambiciosos planes en marcha. Ramón Ruiz hizo un alegato: "Ya estamos haciendo vivienda, pero necesitamos más suelo porque esto es un servicio público".

La disponibilidad de estos suelos pasa por una redacción de los pliegos de condiciones que se adecue a los requerimientos del sector privado, según todos los expertos. "Para nosotros ser dueños de vivienda en alquilar es como tener un activo de infraestructuras, donde no podemos tener un riesgo de explotación", apuntó Raúl Blasco, consejero delegado de Bialto, la plataforma de gestión que opera las viviendas en alquiler de a gestora DWS, que tiene 1.700 pisos del Plan Vive, en la Comunidad de Madrid. "La demanda inexistente de los fondos de infraestructuras nosotros lo vemos cubierto con la demanda existente en España de producto de alquiler. Por ese motivo, no podemos tener impagos o moras. Debe ser la administración la que asuma el cobro de estas rentas: o la administración asume el cobro de estas rentas, o nos dejan elegir a nosotros a los inquilinos. Por ejemplo, en el Plan Vive hay que aceptar a los candidatos por orden cronológico. Si una persona está en una lista de impagos, tenemos que alquilarle las viviendas", añadió.

El directivo propone que dentro de los pliegos se incluya la contratación de un seguro de impago, que sea repercutible, y aprovechó para reprochar que la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se incluye en la Ley de Vivienda dificulta los desahucios. "En la administración hay voluntad de escuchar al sector privado, cada vez nos escuchan más", concluyó. El directivo de Lagoon Living coincide con que la administración pode ayuda, a pesar de que "son operaciones atornilladas a nivel de rentabilidad". "Queremos un marco normativo común donde poder trabajar y seremos muchos más los que acudamos a las licitaciones", sentencia.