Tras la pandemia el sector inmobiliario no se ha visto resentido. ¿Cómo prevén que se comportará el sector en el corto y medio plazo?
Exceptuando los primeros meses desde el estallido de la pandemia, cuando los confinamientos y restricciones de movilidad fueron más estrictos y se produjo un importante parón en todas aquellas actividades económicas que no eran de primera necesidad, en el último año y medio hemos asistido a un importante aumento en el número de compraventas de viviendas. 2021 se cerró con un volumen de operaciones muy superior al registrado el ejercicio anterior, con un crecimiento del 35 %, según el INE. Además, el primer trimestre de 2022 mostró la continuación de este repunte, aunque de manera algo más pausada, con un incremento interanual del 27 %, pero con cifras no vistas en la última década.
Aunque actualmente las cifras de compraventas son muy volátiles por la situación de incertidumbre económica que estamos viviendo, sí podemos afirmar que el interés por adquirir un inmueble continuará presente por varios motivos: la demanda latente por mudarse a una casa que se ajuste más a las necesidades del cliente, las todavía atractivas condiciones de financiación de los bancos, a pesar de la ligeras subidas de tipos, a la hora de conceder créditos hipotecarios o la alta rentabilidad del activo inmobiliario como refugio para los inversores. Eso sí, este repunte no será tan acusando como el de 2021, registrando un aumento más moderado.
¿Afectará la subida de los tipos de interés en las ventas?
Una de las principales consecuencias de la subida de los tipos de interés, que el Banco Central Europea ha anunciado para el próximo mes de julio, será un encarecimiento en los préstamos que los bancos ofertarán a particulares y empresas, incluyendo las hipotecas. Por tanto, aquellas personas que quieran solicitar un préstamo hipotecario o que ya tengan contratado uno de tipo variable tendrán que pagar unas cuotas más elevadas. No obstante, si hacemos caso a las previsiones de las instituciones europeas, estamos hablando que en el 2024 podríamos estar en niveles de un Euribor en el 1 %, condiciones que siguen siendo aceptables para la financiación.
Esto no tendría por qué afectar de forma negativa a la compraventa de viviendas. De hecho, en las últimas semanas ya estamos viendo un aumento en los tipos de interés y la demanda de viviendas sigue subiendo. No olvidemos que, en situaciones de inestabilidad económica, muchos ven las inversiones inmobiliarias como un valor seguro.
¿Se ha producido algún cambio de preferencias en los compradores?
Una de las principales consecuencias que dejaron los confinamientos domiciliarios o la intensificación del teletrabajo desde 2020 fue un cambio en las preferencias y necesidades de muchas personas a la hora de elegir un inmueble, provocando en muchos casos procesos de búsqueda de nueva vivienda con más superficie y zonas exteriores, flexibilizando el factor de su ubicación a favor de las características del inmueble. Sin embargo, con el regreso paulatino a la normalidad, estos requisitos están siendo menos determinantes.
¿Algunos expertos advierten de que València se está quedando sin suelo urbano donde construir? ¿Ha llegado ya València a su tope?
Efectivamente, València se está quedando sin superficies disponibles en el corto plazo para construir viviendas de obra nueva, lo que podría provocar una falta de oferta que, previsiblemente, desembocaría en un aumento en los precios de este tipo de inmuebles como ya estamos viendo. Es cierto que parece que se reactivan en València proyectos pendientes de desarrollo como Parque Central, el Cabanyal, o los PAI del Grao y Benimaclet, que pueden ayudar en un medio plazo a descongestionar esta situación. En un corto plazo, promotores, propietarios e instituciones públicas deberán ponerse de acuerdo para aprovechar de la mejor manera posible los solares que aún quedan disponibles buscando soluciones individuales ágiles para cada uno de ellos. Por supuesto, y aprovechando los fondos europeos Next Generation, debemos impulsar la renovación y rehabilitación del parque inmobiliario antiguo existente, lo que daría la posibilidad de incrementar la oferta de vivienda con altos estándares de calidad y alineados a las necesidades de eficiencia y sostenibilidad actuales. Por último, debemos destacar el papel tan importante que juega el área metropolitana de València como generadores de vivienda para nuestra ciudad.
¿La falta de obra nueva puede provocar un incremento del precio de los pisos de segunda mano?
En los precios de la vivienda de segunda mano, aunque tienen un comportamiento alcista, este es mucho más suave que el de la vivienda nueva. Según los cálculos de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), se necesitan entre 120.000 y 150.000 unidades de viviendas de nueva construcción al año hasta 2030 para cubrir la demanda estructural del mercado. Ante la falta de oferta de vivienda que tenemos actualmente, con una demanda de inmuebles creciente, los precios previsiblemente aumentarán.
¿Cómo ha afectado la crisis provocada por la covid-19 en el sector de las segundas residencias?
Lógicamente, las restricciones de movilidad de los últimos dos años provocaron un descenso en la demanda de este tipo de inmuebles. Sin embargo, la vuelta a la normalidad en los desplazamientos y el turismo, unidos a la implantación del teletrabajo en muchas empresas, han convertido a las segundas residencias en un segundo hogar del que muchas personas disfrutan más allá de los periodos vacacionales o algunos fines de semana. Desde Solvia, estamos detectando un repunte en este sector desde Semana Santa, provocado también por las excelentes oportunidades que presenta actualmente el mercado.
¿Qué oportunidades ofrece una entidad como Solvia en el mercado inmobiliario?
Solvia es una firma de servicios inmobiliarios para particulares, empresas e inversores que opera en todos los segmentos del mercado, ofreciendo un servicio de gestión integral de todo tipo de inmuebles. Con más de 150.000 activos bajo gestión, entre nuestros servicios destacan nuestra unidad especializada en Rental para grandes carteras de alquiler, un área de Obra Nueva y una unidad de gestión de suelos con más de 23.000 suelos en 500 ámbitos. Además, contamos con un sistema de franquicias único en el sector - actualmente disponemos de más de 50 Solvia Stores repartidas por toda España-, que, unidas a nuestra amplia red comercial y nuestra presencia omnicanal, nos dotan de una capilaridad privilegiada en el mercado.
¿Cómo puede afectar la inflación actual en los precios de los alquileres?
La inflación continúa subiendo, situándose ya en niveles nunca vistos desde hace casi 40 años. Teniendo en cuenta que, en España, la mayoría de los contratos de arrendamiento conllevan un ajuste de precio de acuerdo con el IPC, esta situación provocará un aumento en muchos alquileres. Recientemente, el Gobierno ha publicado una medida extraordinaria que pone un límite del 2 % en la subida de la actualización anual de los alquileres, a no ser que el propietario y el inquilino hayan pactado otra cifra libremente. Aunque esta medida no afecta a todos los contratos de arrendamiento, puede suponer un ahorro para muchos particulares. No obstante, estas medidas pueden resultar contraproducentes en algunos escenarios contrayendo la oferta tan necesaria para tener un mercado amplio sin tensiones de precios.
¿Y en los locales y bajos comerciales?
El límite del 2 % en la subida de la actualización anual de los alquileres no aplica ni en locales ni en bajos comerciales por lo que, si estos contratos de arrendamiento están sujetos a un ajuste de precio en función del IPC, sí podrían verse afectados por el importante aumento de la inflación
