El Ayuntamiento de Paterna ha sacado a exposición pública la versión preliminar de la modificación puntual del PGOU presentada por la mercantil Paterna Empresarial SL, y que tiene por objetivo reducir hasta un 42% la edificabilidad prevista en la pastilla de terreno situada junto al complejo de ocio Heron City para facilitar la implantación de nuevos negocios, circunstancia que no se ha materializado en los últimos once años.
Según recoge el documento presentado por la mercantil, el objetivo es la creación de una nueva área terciaria, en unos suelos clasificados como urbanos. La actuación afecta a una superficie total de 201.468 metros cuadrados, pegados a la CV-35. La pastilla está incluida dentro de la modificación puntual 52 del PGOU aprobada hace más de una década y que establecía, según el proyecto impulsado ahora, unas comunicaciones viarias y unas condiciones de edificabilidad y gestión “que han demostrado ser muy poco realistas, hasta el punto de hacer que el desarrollo de nuevas iniciativas sea inviable desde el punto de vista económico, pero también como la propia gestión urbanística”.
Concretamente, afirma que la edificabilidad terciaria aprobada entonces es “claramente excesiva en relación a la demanda de mercado inmobiliario de dicho producto, así como una regulación urbanística para la implantación de los usos muy poco flexible, lo que condiciona excesivamente el producto inmobiliario final”. En este sentido, la mercantil impulsora del plan recuerda que todos esos condicionantes “ha derivado en que no se haya producido ninguna implantación nueva en el ámbito desde la aprobación de dichos instrumentos de planeamiento, hace más de once años”, debido a que los operadores económicos tenían que asumir “por anticipado unos costes elevados de las infraestructuras previstas en el Plan Especial de Infraestructuras para el correcto funcionamiento de todo el conjunto terciario”. La aprobación del PEI a la que se refiere la sociedad tenía como objetivo la llegada de Ikea hasta Paterna, posibilidad que finalmente no se materializó en beneficio de Alfafar.
El objetivo es pasar de 179.468 metros de edificabilidad a 103.932 metros. La superficie comercial sería de 49.887 metros cuadrados y 54.044 metros para usos terciarios
Por tanto, Paterna Empresarial plantea al ayuntamiento reducir la edificabilidad vigente, racionalizar los usos y disminuir el impacto del desarrollo de estos suelos. Así, la sociedad asegura que se trata de una “modificación de planeamiento atípica”, ya que su objetivo “no es incrementar, sino reducir de modo considerable la edificabilidad del actual planeamiento”. En concreto, propone pasar de los 179.468 metros de edificabilidad total contemplados en la actualidad a 103.932 metros, lo que supone una reducción del 42% (75.536 metros cuadrados). Según su proyecto, la superficie comercial sería de 49.887 metros cuadrados y el resto, 54.044 metros, estaría destinado a usos terciarios. De hecho, su estimación apunta a que la implantación preferente del uso comercial estaría en las plantas bajas, mientras que las alturas superiores tendrían carácter terciario no comercial (como oficinas u hoteles), “que por su naturaleza y horarios de funcionamiento resultan compatibles con las actividades comerciales y de ocio”. En este sentido, sostiene que se trata de “un modelo existente en el entorno urbano y en el área metropolitana de València”.
Entre las ideas que plantea Paterna Empresarial, en un extenso estudio elaborado por el despacho de Alejandro Escribano, figura definir las infraestructuras “realmente necesarias para dotar de la adecuada movilidad y accesibilidad al área terciaria objeto de análisis” (el plan actual aprobado en 2010 incluye, entre otras actuaciones, nuevos accesos a la CV-35 e incluso un paso inferior y otro superior sobre la autovía de Ademuz), la adecuación del uso global del ámbito al uso terciario o redefinir “la forma de gestión prevista en el PEI, que preveía un futuro canon de urbanización repercutido entre la totalidad de suelos incluidos en el ámbito de actuación del mismo. Mediante ese futuro canon se preveía el pago de los costes derivados de las infraestructuras previstas. Ese canon, nunca aprobado y que hubiese supuesto hacer pagar a suelos ya urbanizados y que disponían de programas ejecutados, constituía una previsión de dudosa legalidad y práctica imposibilidad de aplicación. Como consecuencia, las infraestructuras del PEI no tenían asegurada su financiación y, por tanto, su ejecución era virtualmente irrealizable, salvo que se hubiesen ejecutado a través de una importante inversión pública. Para dar solución a este problema, las infraestructuras propuestas en el presente documento serán asumidas en su integridad por el ámbito de suelo urbano terciario, previéndose establecer un canon de urbanización entre dichos suelos exclusivamente, en el caso de que una de las Unidades de Ejecución anticipe dichos costes, todo ello de acuerdo a lo previsto en la legislación urbanística para el supuesto de anticipación de costes de urbanización por una Unidad de Ejecución o Programa”.
