La vivienda asequible en València requiere una apuesta por la colaboración público-privada

València es la ciudad española más rentable para invertir en vivienda. Y no solo de España, también una de las más rentables de Europa, sólo superada por Varsovia, según el informe de la empresa Masteos. Pero su atractivo como bien de inversión tiene una doble vertiente, pues supone un encarecimiento del precio tanto en la compra como en los alquileres, llegando a duplicarse el coste del arrendamiento en apenas dos años. Muchas casas en València que en 2020 costaban unos 650 euros al mes ahora no valen menos de 1.300 euros.

Para radiografiar la situación de la vivienda en su doble cara como vehículo de inversión y como derecho reconocido en la Constitución, así como las posibles soluciones para atajar las disfunciones de un mercado inmobiliario que en València parece descontrolado, Levante-EMV organizó, con el apoyo de Aumsa, un desayuno informativo bajo el título: «Presente y futuro de la vivienda asequible en València». 

El evento contó con las intervenciones de José Luis Santa Isabel, presidente de la Federación de Contratistas de Obra Pública de Pública de la Comunitat Valenciana (Fecoval); Helena Beunza, exsecretaria general de Vivienda y representante de España en el Comité de Vivienda de la ONU; Alberto Aznar, gerente de Aumsa; Nora García, presidenta de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval); Carlos José Gómez, profesor del Departamento de Proyectos Arquitectónicos de la Universidad Politècnica de València (UPV); y Aurelio Silveira, chief executive officer en Zubi Cities. 

Además, el encuentro fue conducido por la periodista y directora de Relaciones Institucionales de Prensa Ibérica en València, Silvia Tomás, y contó con la presentación inaugural de la vicealcaldesa de València y concejala de Desarrollo Urbano, Sandra Gómez, quien detalló el contexto actual en relación a la vivienda: «La inflación y el coste de la vida, incluido el coste del alquiler, los costes de la energía, o las subidas de tipos de interés, están dibujando un momento de especial dificultad para la mayoría de la población», señaló la vicealcaldesa, y añadió: «Cada vez resulta más difícil acceder a una vivienda a un precio asumible por las familias». 

Diagnóstico

Helena Beunza resumió esta deriva con una metáfora: «El mercado inmobiliario va como un caballo desbocado", y añadió: «Hay que empezar a pensar qué vamos a hacer desde el sector público y el sector privado, porque eso no es positivo para nadie, ni para los ciudadanos ni para nuestra estructura empresarial valenciana», razonó. 

Acto seguido, José Luis Santa Isabel apuntó los cuatro factores que influyen en la falta de oferta al precio que la gente puede adquirir o alquilar. «Primero, en València hay poco suelo para construir y la mayoría es de titularidad pública. Segundo, el precio de la construcción ha subido un 30 % en dos años y esto lo encarece todo. Tercero, el capital financia poco y solo lo hace cuando obtiene rentabilidad. Y cuarto, en lo que respecta al margen promotor, hay determinados segmentos de vivienda que no pueden ser asumidas por la iniciativa privada. En València necesitamos 40.000 viviendas y hace falta encontrar una solución», concordó con Beunza. 

Alberto Aznar agregó un quinto factor al explicar que la situación inmobiliaria es fruto del exitoso ‘modelo València’. «Hablamos de una ciudad atractiva, caminable, verde, feminista, con buen clima y con varias capitalidades que le dan visibilidad; es normal que cada vez más europeos quieran vivir aquí y eso es un éxito porque vienen a pagar impuestos. Antes de la pandemia en el Cabanyal un 30 % de las compras eran extranjeras y también somos de las primeras ciudades en recepción de estudiantes en Erasmus». La paradoja, dijo el gerente de Aumsa, es que dicho éxito conlleva efectos negativos contra los que cabe actuar de manera contundente.  

Actuaciones en vivienda que, no obstante, suelen funcionar a medio y largo plazo, tal como puntualizó Carlos José Gómez, quien habló de los alquileres en Viena como ejemplo a seguir. «Su modelo empieza en los 90 y actualmente cuenta con un parque de viviendas protegidas de más del 50% sobre el total. El nivel de vida allí es más alto y sin embargo pagan unos 10 euros el metro cuadrado de superficie útil en alquileres históricos, es decir, 500 euros al mes por un piso de 50 metros, con calefacción incluida», explicó sobre una bolsa de viviendas públicas que nada tiene que ver con la de la Comunitat, insuficiente tras dos décadas de desmantelamiento. 

En ese punto, Aurelio Silveira y Helena Beunza hicieron un ejercicio de memoria para recordar que España también era un país de inquilinos en los años 40. «Medió una voluntad política para que los españoles fueran propietarios en lugar de proletarios, como dijo el ministro franquista José Luis Arrese. Ahí se invirtió dinero público para completar vivienda de VPO en propiedad, pero después de muchos años el parque público pasó a manos privadas», detalló la exsecretaria general de Vivienda, que señaló otra dificultad a la hora de hacer crecer la oferta de alquileres. «El mercado en España está fragmentado y cuesta encontrar políticas adecuadas». 

Por su parte, Nora García alertó sobre un último elemento de conflicto inmobiliario: «En València hay unas 6.000 viviendas con licencias de alquiler turístico, pero a eso hay que sumar todas las irregulares -un 60 % sobre el total según Alberto Aznar-. Si eso revirtiera en el mercado, destensionaríamos la situación», argumentó la responsable de Asicval, quien además contó que en sus 26 años en el sector jamás había visto precios de alquiler como los actuales. «Es un drama, hay gente que llora tras firmar un contrato. Están sufriendo mucha ansiedad», lamentó.  

Estos precios suelen cebarse con los más jóvenes, algo que, según afirmó Alberto Aznar, termina ampliando la brecha entre edades. «La generación de edad superior a 40 años tiene, en general, una vivienda en propiedad. Antes era relativamente sencillo obtener el 100 % de la hipoteca y por 400/500 euros tenías una propiedad cuyo coste actual sería mucho mayor, algo que genera una desigualdad muy importante entre generaciones, porque además los tipos de interés se han incrementado mucho y los alquileres, como ya se ha dicho, son muy elevados para determinados grupos de jóvenes y familias vulnerables».  

Soluciones

Descritos los problemas faltaba llevar la conversación a un terreno más propositivo, no sin antes resumir la legislación por la que se rige la cuestión. «En la Comunitat contamos con la Ley por la Función Social de la Vivienda que, aunque fue pionera, está resultando compleja de ejecutar. En ese sentido, hay que aprobar normas que puedan ser ejecutadas por unas administraciones esquilmadas tras la Ley de racionalización del Sector Público», dijo Beunza. 

Ya en el apartado de las soluciones, el presidente de Fecoval dijo que en España debe existir una banca pública para hacer frente al problema de la vivienda social, concediendo ayudas para el alquiler en vivienda de pequeños propietarios y avalando a muy largo plazo para que los jóvenes puedan acceder a la vivienda. «La colaboración público privada tiene que estratificarse por tipos de casas -la iniciativa privada no puede asumir viviendas cuyos costes son superiores a su teórico valor- y debe acompañarse de una política fiscal que implemente rebajas», pidió Santa Isabel para amortiguar unos costes de construcción «imposibles de reducir, porque el ladrillo vale lo que vale». 

Por su parte, el ejecutivo de Zubi Cities instó a dejar atrás la construcción para empezar a hablar de fabricación. «Tenemos que cambiar el paradigma y aprovechar la tecnología a nuestro alcance», esbozó Silveira en un pensamiento que recogió Santa Isabel: «La segunda parte del siglo XXI será con edificios que se montan y se producen en serie. La idea quizás asuste, pero esta producción aportará eficiencia térmica, eficiencia ambiental y mejores precios debido a la construcción industrializada. Es el futuro inapelable», vaticinó. 

A continuación, Helena Beunza introdujo una variable de la que no se había hablado aún. «Sería interesante incrementar la escala al área metropolitana. Aunque debe haber vivienda accesible en todos los barrios para coser la ciudad, nadie se plantea vivir en el centro de Londres, por ejemplo. Nuestra área metropolitana tiene muchas posibilidades y es importante no descuidarla», señaló. 

Idea a la que Silveira añadió una capa complementaria. «Junto a la ordenación territorial policéntrica cabe considerar que además tenemos mucha ciudad consolidada susceptible de cambiar su uso. El covid hizo que los edificios de oficinas en Holanda pasaran a tener uso residencial. Aquí podemos intervenir en áreas de actividad económica que rápidamente quedan obsoletas y en cambio pueden albergar vivienda social», afirmó el consultor. 

Sobre cambios de uso también habló Nora García al sugerir que los negocios instalados en pisos -dentistas, nutricionistas, despachos- pasen a los bajos comerciales que van quedando desocupados con la popularización de una economía más deslocalizada y , de este modo, dejen sus espacios en plantas con más luz natural a las familias que lo puedan necesitar. 

Y dos propuestas más surgieron en la línea de los cambios de uso. El profesor de la UPV recomendó un nuevo modelo de habitar. «La llamada familia tradicional no llega al 50 % de las unidades familiares y en cambio se habla de nuevas domesticidades que sacan la cocina de la vivienda, facilitando que las personas mayores puedan habitar viviendas pequeñas que están cubiertas por servicios colectivos». Mientras, el responsable de Zubi Cities solicitó una nueva mentalidad: «Tenemos que empezar a pensar que la demanda futura necesita vivir de alquiler y que además esta es una buena alternativa». 

Por último, Aznar insistió en la necesidad de dar una respuesta en forma de vivienda pública y protegida a los jóvenes que no pueden acceder a una vivienda, y Carlos Gómez contó que parte de las nuevas viviendas públicas introducen la perspectiva de género para lograr un reparto equitativo de las tareas.