La Dirección General de Sostenibilidad de la Costas, dependiente del Ministerio de Transición Ecológica, ha desbaratado el Plan Especial del Cabanyal (PEC) del Govern del Rialto al cuestionar, por su impacto visual, el hotel de 15 plantas previsto en Eugenia Viñes y advertir de que algunas de las dotaciones previstas, como el aparcamiento subterráneo de la calle Pavía (actual Ballester Gozalvo), no son viables porque invaden la zona de dominio público marítimo-terrestre.
El ministerio, tras analizar las cinco nuevas unidades de ejecución con cerca de mil viviendas previstas por el PEC en el frente litoral del Cabanyal, advierte en el preceptivo informe para la Evaluación Ambiental Estratégica remitido a finales de diciembre al ayuntamiento de que la Ley de Costas incluye como «norma general» que en la ordenación urbanística se evite que las construcciones formen «pantallas arquitectónicas» o «la acumulación de volúmenes». Se observa, añade Costas, que «las condiciones volumétricas de la edificación hotelera de 15 plantas de altura contradicen las determinaciones de la citada normativa». La jurisprudencia determina que las edificaciones deberán tener una «disposición y altura armónica con el entorno, sin romper la perspectiva litoral», recuerda Costas, que apostilla que los edificios del entorno del hotel tienen una «altura sustancialmente menor».
El informe de Costas se basa en la primera versión del plan que preveía cinco alturas en los edificios de viviendas de nueva construcción, rebajadas luego a tres.
El impacto de temporales marítimos como la borrasca Gloria
Las advertencias de Costas cobran relieve tras los graves daños causados por la borrasca Gloria en el litoral valenciano que han abierto el debate sobre la necesidad de retranquear las construcciones de la primera línea ante su vulnerabilidad creciente frente a temporales marítimos cada vez más virulentos.
Costas advierte de que el Ayuntamiento de València debe respetar la zona de influencia de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar. Dentro de esta franja de dominio público quedaría el citado aparcamiento subterráneo proyectado por el PEC en Ballester Gozalvo. Por ello Costas informa de que «el aparcamiento no resulta compatible» con la naturaleza del suelo y «deberá subsanarse», ubicándose en todo caso fuera de la zona de dominio público.
Tampoco acepta Costas que las zonas verdes que quedan dentro de la zona de dominio público se computen como tales a efectos de gestión urbanística, esto es, no podrán incluirse en las unidades de ejecución y evitar así costes de expropiación al ayuntamiento. Además, deberán ser objeto de una concesión por parte de Costas. El ministerio también cuestiona los usos terciarios previsto en la franja marítimo-terrestre del Cabanyal si bien apunta que podrá ser objetivo de titulo habilitante para la ocupación, esto es, de una concesión. Costas recuerda al ayuntamiento que las actuaciones que se quieran llevar a cabo dentro del dominio público marítimo terrestre, incluidas las nuevas canalizaciones de saneamiento, deberán contar con el título habilitante del ministerio.
