Viraje en el urbanismo de València

La aprobación esta semana por parte del nuevo gobierno del PP y Vox de la gestión indirecta del PAI del Grao, uno de los grandes desarrollos urbanísticos pendientes de la ciudad, con 2.500 viviendas a pocos metros de la fachada marítima, deja ver el cambio de rumbo del urbanismo de València. Mientras el anterior gobierno de Compromís y PSPV hizo valer la gestión directa y mayor intervencionismo en los desarrollos urbanísticos más "singulares", como el Grao o Benimaclet, en el límite con la huerta y con otras 1.800 viviendas previstas, el gobierno que lidera Mª José Catalá apuesta por el urbanismo liberal y fía a los promotores privados los grandes (y ya pocos) desarrollos urbanísticos pendientes en la capital con la finalidad de agilizar las nuevas edificaciones en un contexto de grave crisis habitacional.

La Ley de Ordenación del Territorio (Lotup) consagra como prioritaria la gestión directa del urbanismo por parte de los ayuntamientos y la Generalitat, que excepcionalmente podrán delegar esta gestión en los particulares. La excepción, sin embargo, ha devenido en regla en València, donde todos los grandes PAI los ha desarrollado la iniciativa privada, desde la moderna avenida de Francia y el PAI de Moreras, los de Malilla y Patraix, hasta el más reciente de la Fuente de San Luis (Turianova).

El "ideal" de gestión directa del urbanismo por parte de los ayuntamientos tiene un problema de base y es que "casi ninguno tiene recursos para asumir los grandes desarrollos urbanísticos", explica el prestigioso urbanista y "padre" de la Ley Estatal del Suelo y de varias leyes urbanísticas autonómicas, Gerardo Roger, que incide en que la Administración debe centrar esfuerzos en ampliar el parque público de vivienda.

València podría ser una excepción, puesto que sí tiene una empresa municipal, Aumsa, dedicada a la promoción urbanística. Sin embargo, los intentos de promover a través de ella los PAI del Grao o de Benimaclet no han funcionado. "En los trece años de gestión directa del Grao por parte de Aumsa ni siquiera ha sido sometida a información pública una propuesta de PAI", aduce el nuevo gobierno.

Las discrepancias entre los socios del anterior gobierno, donde Compromís planteó rebajas de la edificabilidad inasumibles para los socialistas por su coste en indemnizaciones a los dueños, acabaron bloqueando los citados desarrollos.

Al final serán los privados los que urbanicen, siempre con los parámetros de edificabilidad que marca el ayuntamiento, y además lo harán sin necesidad de pasar la pública concurrencia, al acudir a la variante de la gestión indirecta denominada "gestión por los propietarios", una figura relativamente nueva introducida en 2021 en la Ley de Ordenación del Territorio que permite a los propietarios de un desarrollo que acrediten tener el 60% del suelo o el 50% más un 40% de apoyos de otros propietarios adjudicarse su gestión sin pasar por el proceso de concurrencia pública.

Esta es la fórmula que el propietario mayoritario del suelo, Valere Reoco, formada por el grupo inversor valenciano Atitlan y el fondo británico Hayfin, solicitó al ayuntamiento en 2019 tras el acuerdo propiciado por la anterior concejala de Desarrollo Urbano, la socialista Sandra Gómez, para minorar las cargas urbanísticas del circuito de Fórmula 1. La solicitud fue rechazada en 2022, pero los propietarios la volvieron a solicitar en enero de 2024 al nuevo gobierno conservador , que en abril de este año declaró "prioritario agilizar el sector del Grao por tratarse de una zona estratégica y emblemática de la ciudad" y en el pleno de este mismo mes la ha autorizado entre críticas de la oposición por volver a un desarrollo de grandes avenidas, menos vivienda dotacional y zonas verdes.

Así las cosas, mientras el gobierno progresista defendía el control de los grandes PAI como freno a la especulación y para garantizar el desarrollo de barrios de 15 minutos, con una movilidad sostenible y resilientes al cambio climático, el PP y Vox, acuciados por la urgencia habitacional en una ciudad sin apenas oferta de vivienda nueva, un parque público de alquiler raquítico, donde los apartamentos turísticos están expulsando a los vecinos de sus barrios, acuden al "músculo" de la iniciativa privada.

Postura oficial

El equipo del actual responsable del urbanismo de la ciudad, Juan Giner, justifica que el ayuntamiento deje en manos de los promotores el sector del Grao. Aduce que los recursos del ayuntamiento "son limitados y deben emplearse en el fomento de políticas de regeneración urbana o de construcción de vivienda social". En el Grao, entienden, los propietarios del suelo, que calculan unos costes de urbanización de 120 millones de euros, "están en condiciones de asumir la gestión y es innecesario el fomento de la Administración, a diferencia de otros ámbitos que se encuentran en situación de vulnerabilidad" y citan el PAI de Río Bidasoa-Juan Piñol, San Pau o las unidades de ejecución 1 y 2 de Cuatre Carreres. Los recursos públicos "deben destinarse al fomento de ámbitos donde la viabilidad económica esté más ajustada por la previsión de fuertes reservas de vivienda de protección pública, como es el caso de Malilla Sur, los cuarteles de Ingenieros y Artillería o Sociópolis".

Un supuesto donde tampoco entrará el PAI de Benimaclet, donde el nuevo gobierno tramita la solicitud de gestión indirecta para Metrovacesa, propietaria mayoritaria del suelo, cuyo diseño de edificios en altura y amplias zonas verdes privadas frenó el anterior gobierno, que encargó una propuesta de consenso al urbanista José María Ezquiaga, fichado ahora por la alcaldesa para el consejo asesor de urbanismo.

El actual gobierno todavía no ha movido ficha con las reservas de suelo del Cabanyal, donde el nuevo plan especial (PEC), diseñado por Roger y Luis Casado, ha generado cinco nuevas unidades de ejecución, con cerca un millar de viviendas y un posible hotel en Eugenia Viñes. Roger considera que aquí no se debería delegar la gestión de la urbanización porque ese suelo, público y privado, debería destinarse a generar uno de los parques de vivienda pública más importantes a este lado de la ciudad. Otra cosa son los grandes PAI donde la viabilidad económica no hace tan necesaria la intervención pública, apunta Roger, defensor de la teoría de que "el urbanismo pague el urbanismo".

Los propietarios del suelo del Grao tienen ahora tres meses para presentar su propuesta de desarrollo para el sector, que deberá integrar el circuito de F1 en los viales del nuevo barrio y mantener la prolongación de la Alameda en el diseño. El acuerdo considera "irrenunciable" el soterramiento de las vías del tren para conectar la Alameda con el frente marítimo, pero el sector se desarrollará sin esperar a la infraestructura, aún sin fecha de ejecución ni financiación.

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